沙县小吃文化城.docVIP

沙县小吃文化城项目策划报告 目　　　录 上篇——项目面临的市场状况 一、沙县小吃文化城所在地商业发展状况……………………2 二、沙县商业地产市场状况……………………………………4 三、沙县小吃文化城有关情况（存在的问题）………………9 下篇——营销推广思路 一、核心是信心…………………………………………………11 二、关键是推广…………………………………………………13 三、根本是销售…………………………………………………17 四、支持是运营…………………………………………………20 　　　　　　　 　　　　　　　 前言 2009年，房地产市场寒风刺骨，沙县地产界风云突变。面临我们目前需要打开的市场面,客观的评判是困难重重, 商业投资的八大“铁律”摆在面前：区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权主性、租金及租金成长性。 每一个“铁律”都是每一个投资者精打细算的重点，目前商业投资的亮点还不足以让我们乐观的面对目前的市场，加之目前商业地产弊病重多，从销售取得重大成功的民发商业广场到目前商业量消化停滞不前的金鼎城，以及正蓄势而发的城市之光，不难看出投资者日趋的理性与保守。 同时，我们也清晰的看到沙县市场的投资型需求旺盛，在住宅市场低迷的情况下，对商业及其它途径投资的谨慎态度，投资需求不断累积寻求突破口；（表现在2009年第一季度沙县储蓄量激增）同时市场上无法提供优秀的商业物业供其投资者选择。 沙县小吃文化城作为沙县县政府重点打造的城市名片项目，承载着沙县小吃文化品牌腾飞的希望，日益步入到正常的经营轨道中，并不断的进行完善与提升。它为投资者提供了一个最佳的投资选择。 上篇　 项目面临的市场状况 认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是空中楼阁。为把握沙县商业地产的状况，我们对沙县进行了针对性的调研。 一、　 沙县小吃文化城所在地商业发展状况　　　　　　 　　导读：该部分将就以下问题进行回答 　　1、沙县小吃文化城所在地商业竞争态势怎样？ 　　2、沙县小吃文化城面临的与其直接竞争的项目有哪些？它们的营销状况如何？　　　　　　　 　　 1、沙县商业发展的态势 　　作为一个县级的商业市场，目前沙县的商业规模、经营水平、业种多样性等都呈现了比较高的水准，各大品牌商家林立，众多国内一线品牌商家纷纷入驻沙县，在这方面我们可以清晰的感受到沙县市场潜在的巨大消费能力，（福建省县级经济实力排名第16位的沙县），大型百货、MALL、步行街各种规模的商业业态均得到了充分的发展；从商家的经营来看，知名的品牌商家经营表现比较稳健，但小型商家、二三线品牌商家的更替过于频繁，主要原因在于市场竞争过于激烈，县级的商业市场内聚集了过大体量的商业经营面积，本项目作为又一个巨大的商业经营项目，同样面临着巨大的经营发展压力。 　　2、沙县主要商业项目情况 　　A：民发广场 ◎开发商：沙县民发房地产开发有限公司 ◎位置：沙县县政府旁边，原沙县影剧院旧址 ◎售楼热线：0598-8853888、8853999 ◎业态： SHOPPING—MALL ◎工程进度：现房（2007年12月8日交房） ◎售价：30000元/㎡左右，一层店面。（原售价17000元/㎡—30000元/㎡） ◎动态：目前在售的是一层店铺（原面积太大，总价太高，销售情况不好，后分割成小间的店铺）； 　　B：美廉乐购物广场　　　 　　（略）　 　　C：金鼎城 　　◎开发商:沙县融兴房地产开发有限公司 ◎项目位置:位于沙县政府与县中医院中间 ◎代理商：福州蔚蓝机构 ◎售楼热线：0598-5860888/5860999 ◎经济技术指标:征地面积：56739㎡ ，建筑面积：180489㎡，商业面积：71119㎡，安置房面积：62000㎡，酒店公寓及商场面积：29540㎡， 商业：11316㎡，容积率：3.21，绿化率：30% ◎工程进度：主体结构封顶； ◎动态：春节期间商铺推出内街商铺，以20000元/㎡左右进行销售，于春节期间去化了约十余间铺面，后续一直呈现停滞状态，目前对外宣传及工作重心以炒作招商为主，试图以此唤起投资者的关注。按常规营销思路，后续会有关于招商的成果展示配合后期商铺再次进行推广。 　　总的来说，目前沙县小吃文化城项目在已经建成的商业项目中，商业主题最为鲜明，且硬件设施属于一流，尤其表现在政府扶持力度上，相对这些项目来说拥有一定的优势。 　　　　　　　 　　　　　　　 二、沙县商业地产市场状况 　　　　　　　 导读：该部分将就以下问题进行回答 1、沙县商业地产市场的总体情况怎样？ 2、沙县商业地产的销售方式怎样？ 3、沙县商业地产消费者的构成？ 4、沙县商业地产销售良好的原因？ 5、沙县商业地产的经营方式？ 6、沙县商业地产面临的主要问题