莱蒙都会_客户定位及修正.pptVIP

从区域特征判断主流客户群 客户定位思路。 根据区域个案分析判断初步 客户群 借鉴城市次中心发展趋势修正目标客户 高层高端客户调研/确定最终客户定位及特征 福田区 罗湖区 客户次要来源 客户主要来源 约45% 约2% 约3% 约8% 南山区 坂田客户 龙华本地客 约42% 来源于中原代理项目成交客户数据 二线拓展区各类客户比例/置业用途 本片区客户关内客为主（其中福田客占绝大多数），其次是龙华本地的客户 置业用途排序：投资兼自住〉投资〉自住 二拓区 龙华/福田客户组成目前的二拓区（中组团）主流客户群 福田区 龙华与二拓区交界处 客户次要来源 客户主要来源 约14% 约1% 约18% 南山区 坂田客户 龙华本地客 约68% 来源于中原代理项目成交客户数据 周边区区域各类客户比例/置业用途 周边区域典型楼盘（锦绣江南等）客户龙华本地客为主，其次是坂田和福田的客户 置业用途排序：自住〉投资兼自住〉投资 龙华/福田客户组成目前的二拓区（中组团）主流客户群 福田客户 中组团客户 由于关内供应的严重不足、价格高企,导致市场出现明显的“挤出”效应，大批客户由关内向关外迁移。其中福田客户主要被“挤”向地理位置接近的龙华片区。 客户群初判，扫描最有可能的两类客户 深圳湾填海区 龙华片区 宝安中心区 罗湖客户 福田客户 南山客户 2000年以前 01-04年 2005年 客户流向 中心地带土地供应枯竭、价格高企,，市场出现明显的“挤出”效应，大量福田客户被“挤”向其他区域。 深圳城市发展脉搏深刻影响城居生活变迁 来源于中原深港研究中心数据 刚性需求——福田产生巨大挤出缺口 06年，南山和福田二级市场销售面积分别为125.2万和73.2万，推售面积各为136万和68.5万 07年上半年，南山42.67万平米，福田35.24万平米；但推售面积分别只有25.32万和17.64万 供求比严重失衡，刚性需求愈发强劲！ 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007年1-6月 罗湖 批售面积 132.1 99.96 99.98 75.35 85.39 39.51 11.31 销售面积 97.85 119.8 111.08 126.8 100.15 53.1 22.91 福田 批售面积 139.08 271.9 116.65 163.56 88 68.5 17.64 销售面积 155.44 186.29 186.59 121.8 172.73 73.4 35.24 南山 批售面积 135.39 242.95 281.66 205.14 107.7 136 25.32 销售面积 135.2 173.18 222.6 271.44 157.75 125.2 42.67 盐田 批售面积 10.68 25.1 23.44 12.22 17.4 21.1 2.44 销售面积 7.97 9.38 24.39 17.62 21.77 15.6 11.52 宝安 批售面积 117.86 150.29 134.31 177.13 244.8 255 100.4 销售面积 86.75 111.31 142.53 167.77 266.25 250 122.57 龙岗 批售面积 112.03 171.2 85.49 163.04 175.05 176.08 86.98 销售面积 110.51 124.45 124.82 143.82 182.49 200.7 107.57 科企员工增多 富士康、华为、新天下等多个大型科技企业的落地发展，高新科技产业园的建设，产生了大量的置业需求。 本地客户增多 随着近两年龙华房地产飞速发展，本地居民的居住观念发生改变，越来越多的本地居民走出农民房，选择商品房。 龙华（中组团）本地置业群体——实力不断壮大的“本地人” 来源：福田／龙华及中部组团 用途排序：自住兼投资/投资/自住 主流群体：换房客，首次置业者为最主流的置业群体。 换房客户价格承接力强，以中小三、四房需求为主，首次置业者，以解决基本居 住层面为主，未来有较强换房需求。 财富划分：主流群体处于上升阶段/未来的富裕市民阶层/新财富阶层／财富阶层（龙华本地生意人） 本项目未来客户群初判 初判 2004年： 日出印象客户置业用途 2006年： 七里榭客户置业用途 自住客户仍为主流客群，常住人口稳定，居住氛围较浓。 居住兼投资客户增长，投资氛围较为浓郁 典型个案 目标客户群初判修正１ 200７年： 梅陇镇置业用途 2004年： 日出印象客户家庭结构 2006年： 七里香榭客户家庭结构 单身及三代同堂置业比例大幅下降，客户置业家庭结构更为集中； 两代同堂的置业比例上升较快，多为二次置业人群，面积需求增大； 与区域共同发展，发挥财富效应客户增多。 典型个案 目标客户群初判修