估价理论与方法.docxVIP

第六章 市场法及其运用一、含义：通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。——比准价值二、理论依据：替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。三、适用估价对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地四、具备的条件：估价时点近期有较多类似房地产的交易。五、操作步骤： 1、搜集交易实例 2、选取可比实例:数量：3~10个 质量：①类似房地产（区位相近,用途相同,权利性质相同,档次相当,规模相当,建筑结构相同）②交易类型与股价目的吻合 ③成交日期接近估价时点（隔一年以上不采用，如市场稳定，最长不超2年）④成交价格为正常价格 3、对可比实例成交价格处理 ①建立比较基准： 统一房地产范围统一付款方式统一价格单位： 统一价格表示单位：单价统一币种和货币单位统一面积内涵和单位②交易情况修正： 可比实例成交价格比其正常价格高（或低） 交易税费的非正常负担修正③市场状况调整（交易日期调整）： 价格指数法： 定基价格指数 环比价格指数 价格变动率法： 逐期递增或递减 期内平均上升或下降④房地产状况调整:实物状况调整 总价法和单价法 权益状况调整：土地使用期限 方法:差额法和百分率法区位状况调整 相加法和相乘法 直接比较法和间接比较法 4、求取比准价值 ①市场法估价修正和调整： 交易情况修正(S) 市场状况调整(日期)(T) 房地产状况调整(R)②求取单个可比实例的比准价值,