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加快汕头市旧城区改造的对策市旧城改造办一、旧城区改造的指导思想和方法步骤　　鉴于目前我市旧城区改造的现状，必须从根本上改变现有的改造模式，建立行之有效的符合市场经济规律的改造新模式，并按照可持续发展的战略原则确立今后旧城区改造的指导思想：即“以改善居住环境为前提，加大解危济困力度；以历史建筑风貌保护为基础，提升规划设计品位；以路网建设为龙头，提升区位价值；以实现良性循环为目标，建立新的改造模式”。其基本思路是：“政府组织、规划指导，拆建分离、市场运作、政策扶持、稳步推进。”在具体方法步骤上则采取“两步走”战略：第一步用5年时间完成“两线一点”的改造，即由政府投资拓通海滨路西段和中山路西段，在此基础上基本完成沿路两侧危旧房屋片区的改造、小公园历史建筑风貌保护区和乌桥岛的改造建设以及现有遗留项目的收尾。第二步在完成“两线一点”改造建设和旧城区区位价值得到明显提升的基础上，再用5年左右的时间推进“四永一升平”、西堤路两侧等区位价值相对较低区域的改造建设。从而基本完成我市旧城区的拆迁改造，消除危房倒塌这一历届党委、政府的忧患，使旧城区重新焕发生机和活力。　　二、旧城区改造的基本模式　　1.拆迁过程与建设过程相分离。即是指由政府先投资拆迁（或参照小公园片区的做法，先预约出让要拆迁的土地使用权，取得预约土地出让金后，作为拆迁补偿金由政府组织实施拆迁），土地拆平后根据规划进行项目经济测算，搭配优惠政策后，将土地、规划、优惠政策总体进入市场进行项目招标，回收拆迁所投资金，之后的项目策划、开发、建设则由项目竞得企业自行投资，自主经营，自负盈亏。将旧城改造项目实施的全过程分为拆迁和建设两个阶段，既相互分离，又紧密联系，责权分明。由政府组织实施拆迁，用政府在群众中的公信力来有效化解群众的不信任情绪，加上纪检、监察及公证等部门的介入监督，可以减小拆迁难度和阻力，确保拆迁工作公开、公平、公正，从而赢得广大群众的理解和支持，有效解决“拆迁难”的问题。　　2.市政道路拆迁与片区拆迁改造相分离。即是指将本应由市财政投入资金的城市道路拆迁与由企业投入资金的改造片区拆迁区分开来，实行先按市政建设拆迁补偿标准拆迁片区周边规划道路，再按片区改造补偿标准拆迁改造片区。目前我市旧城区改造成本过高的主要原因就是拆迁补偿成本过高，补偿资金的很大一部分是用于临街商业铺面的高值补偿。以前旧城区的道路拓宽主要是通过片区的改造，将道路拓宽拆迁成本纳入片区改造，使本应按拓宽市政道路拆迁补偿标准进行补偿的临街房屋全部纳入改造片区，执行片区改造的补偿标准。这虽然免去了政府拓路资金的直接投入，但片区改造因此产生的亏损仍是通过政府减免有关税费给予解决，实际上是增大了政府负担。如果政府直接投入拆路资金，并按市政道路拆迁的补偿标准先予拆迁拓宽道路，不仅可以明显降低后续改造片区的改造成本，还可大大降低政府对旧城区改造的实际投入，并确保旧城区的市政公用配套设施按规划同步建设，提高旧城区的区位价值和环境质量，实现一举多得。　　三、旧城区改造需配套的政策及措施　　1.恢复汕头市旧城区改造指挥部，切实加强对旧城区改造的组织领导。目前我市旧城区危旧房屋数量巨大，危房倒塌事故频发，改造旧城区的任务仍十分繁重，客观上要求有一个强有力的机构来组织领导。因此，建议恢复市旧城区改造指挥部，由市长担任总指挥，分管副市长任副总指挥，政府各有关职能部门及相关区政府为指挥部成员单位，确保旧城区改造工作领导得力，部门配合，分工协作，令行禁止，真正做到上下一盘棋。另外，鉴于此次我市行政区划的重新调整，为进一步推进城乡建设，打破二元格局，除原金平区、濠江区外，潮阳区、潮南区、澄海区和龙湖区也应相应成立旧城区改造指挥部，为下一步的旧城区及老村改造做好组织上的准备。这些机构在建制上可以参照市的规定五年内不变，但业务上必须接受市旧城办的指导和管理。　　2.成立房屋拆迁专业公司。根据国家的有关拆迁法规，政府不能作为拆迁人直接从事具体的拆迁工作。因此，要推行新的改造模式，实行“两个分离”，必须成立市、区两级的房屋拆迁专业公司，具体承担旧城区改造项目和市政公用设施建设项目的拆迁实施工作，以此规范拆迁管理行为。　　3.建立市、区两级旧城区改造专用基金，为旧城区改造提供资金保证。市、区两级政府在每年财政预算中要安排一定资金作为旧城区改造专用基金。与此同时，所有旧城区改造项目应交纳的税费，属市、区财政留成部分也全部划入该基金，基金的使用分别由市、区两级旧城区改造指挥部管理和监督，主要用于市、区两级政府拓宽及建设旧城区道路和其它市政公用配套项目的拆迁。　　4.修改完善房屋拆迁的有关法规。要充分发挥特区立法权优势，尽快修改《汕头经济特区华侨房地产权益保护办法》，按照《民法通则》的精神，本着公平、公正、平等的原则及市