房地产法学 教学课件 作者 郑润梅 第10章 房地产抵押法律制度.pptVIP

*建设项目 * * * * 房地产法学 第10章 房地产抵押法律制度 第1节 房地产抵押概述 第10章 10.1.1 房地产抵押概念和特征 1．房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 2．房地产抵押的特征 （1）房地产抵押的统一性 （2）抵押人必须对房地产享有合法权利 （3）房地产抵押的法定形式 （4）房地产抵押从属性 （5）房地产抵押价值支配性 （6）房地产抵押优先受偿性 第1节 房地产抵押的概述 第10章 10.1.2 房地产抵押合同 1．房地产流抵押的禁止 2．房地产抵押合同的主要条款 1）合同的主体 2）被担保的主债权种类、数额。 3）债务人履行债务的期限。 4）用以抵押的房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。 5）抵押担保的范围。 6）当事人认为需要约定的其他事项。 第1节 房地产抵押的概述 第10章 10.1.2 房地产抵押合同 3. 房地产抵押合同法律关系的内容 (1)房地产抵押权人的权利和义务 抵押权人的权利 1)优先受偿权 2)抵押保值权 3)对房地产的追及权 4)代位求偿权 抵押权人的义务 1)在主债务偿还期限届满以前，抵押权人不得改变或者妨碍抵押人对设定抵押的房地产的占有权和正常使用、经营权。 2)抵押权人的抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权担保。 第1节 房地产抵押的概述 第10章 （2）抵押人的权利和义务 抵押人的权利主要包括三个方面： 1)对设定抵押的房地产的占有权 2)对超债部分的再次抵押权 3)对房地产的相对处分权 抵押人的义务主要包括四个方面： 1）抵押人用于设定抵押的房地产的价值不能小于其所担保的债权。 2）对房地产的保值的义务 3）处分房地产的告知义务 4）抵押人转让房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。 第1节 房地产抵押的概述 第10章 10.1.2 房地产抵押合同 4．房地产抵押合同登记 （1）抵押物登记 （2）办理房地产抵押登记的部门 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.1 房地产抵押设定的条件 （1）抵押人对其用于抵押的房地产依法享有处分权 （2）抵押权人应当是合法的债权人 （3）用于设定抵押的房地产必须是符合法律规定的 以下房地产不能抵押： 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.2 房地产抵押的效力 1．房地产抵押对物的效力范围 （1）房地产抵押标的物的范围 （2）房地产抵押担保的范围 1）主债权。 2）利息。 3）违约金。 4）损害赔偿金。 5）实现抵押权的费用。 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.2房地产抵押的效力 2．房地产抵押对人的效力范围 1）抵押人将已出租的财产抵押的 2）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的 3）转让抵押物的价款明显低于其价值的 4）抵押人转让抵押物所得的价款 5） 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.3 房地产抵押权的实现 1．房地产抵押权实现的条件 （1）抵押合同存在 抵押权人与抵押人基于主债务关系已经建立了抵押合同关系。双方当事人签订了抵押合同，并且已经办理了房地产的抵押登记，双方的抵押关系受法律保护。 （2）主债务到期未清偿 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.3 房地产抵押权的实现 2．房地产抵押权实现的方式 （1）房地产抵押权实现方式的特征 1）实现方式的法定性 2）实现方式的可选择性 3）实现方式的多样性。 协议方式有折价、拍卖和变卖三种方式 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.3房地产抵押权的实现 2．房地产抵押权实现的方式 （2）房地产抵押权实现方式的特别规定 1)抵押权实现的顺序 2)土地上新增物的处理 3)抵押权实现时集体土地所有权及用途改变的限制 4)划拨土地使用权抵押的处置 5)灭失抵押物所得赔偿金的处置 6)设有租赁权的抵押权实现时的处理 第2节 房地产抵押的设定及效力 第10章 10.2.4房地产抵押权的侵害救济 （1）抵押权人可以依法行使物上请求权 （2）损害赔偿请求权 第3节 在建工程抵押 第10章 1．在建工程抵押的概念 2．在建工程的特点 （1）所有权的相对确定性 （2）房屋在建工程合法性 （3）房屋在建工程的可变价性 （4）在建工程房地产可比性差 （5）在建工程形象进度与实际投资额较难一致 （6）在建工程建设工期长短差别较大 （7）在建