金地《工作事务相关问题的想法汇报》.docVIP

尊敬的公司领导: 我进公司半个月时间，虽然努力去了解和熟习各方面工作情况。但掌握的情况有限，现在就对工作事务作提出想法不免有局限性。也请各位领导给予指导。 现阶段房地产营销事业部的工作我把它分为三个项目一个平台。 一、金地项目： 对于金地的工作，我把案场管理作为本职工作的核心来对待。我的工作方针就是：对外树立案场形象，对内加强团队建设。有效的团队凝聚力和执行力。?? ? 凝聚力靠的是有力的薪酬待遇、公司文化、和领导的个人魅力三方面来培养。具体在工作中，我力求做到：身先士卒，保持积极的工作态度和强大的工作热情；管理方式上实行民主集中制，一碗水端平，对事不对人。鼓励成员参与工作事务，培养工作中的主人翁精神。增进同事之间的沟通和了解，倡导互助协作。 对待团队执行力方面，我的思路是：法制为纲，人治为辅。建立健全细致的管理制度和规范流程是管好案场的先决条件。因此，在这段时间里，我把大量的精力花在建立一个专业规范的制度流程上。通过借鉴和整理出了《员工管理制度》：其中包括管理架构、岗位职责、管理制度、业绩分配、员工考核等内容草案。当然，其间还缺薪酬方案，需要领导给予指示后再行草拟。《客户接待流程和统一说辞》里面体现了我对日后案场销售模式和氛围的设想。也请领导审阅后予以指导意见。 员工培训方面，我制定了较为完善合理的培训教材。培训科目包括基础知识、市场调研、商务礼仪、销售技巧、执业素养及房地产历史、政策法规等相关知识。力求给予销售人员专业和系统的授业，为日后的销售打好基础。 关于金地项目的营销方面，我们尚处于待命状态，尽量在有限的条件下做好我们的销售服务工作。在这里，通过我对项目的有限了解，我也说说我的几点想法： 1.如张老师所说，我们的项目必须一炮打响。在产品性能既定的情况下入市价格问题成为关键因素。它关系的不仅仅是项目销售的成败，更关系到两个公司合作前景的成败。现阶段的时机至关重要，我们是不是还有进行在未来市场环境和同比竞争上来做价格论证的机会？尽力去争取绿洲在项目制胜或立于不败的先机。 2.近期听说项目定位上，商改住的方案已经决定不改了？这个问题比定价要先。如果是真的： 其一，水电费、物管费的问题不会是甲方王总说的通过关系搞定的事，搞定一时搞不定一世。政策变化、领导换届、业主投诉等等都会引发事件后果。本着对开发商负责和对客户负责的角度，这一招太险。 其二，资金回笼问题怎么办？要么只接受一次性付款，要么业主就要承担购买商业用房的高首付、高利率和有限的借款年限、不算高税费了。 其三，商住定位不变，难以面对竞争楼盘的PK。（鼎盛阁为例） 相反，如果性质改住宅，房产测绘对底商住宅和纯商业执行有不同测绘标准。有可能测绘结果会不一样：住宅公摊减少，面积减少。底商公摊加大，面积加大。商业方面租金收入是不会受影响的，而住宅理论上有可能公摊缩减到合理范围，虽总可售面积减少，但因单价提高到市场价格。从而达到利润不减，竞争力增加的目的呢？（当然，我这是没有经过验证计算的想法） 3.前期200户的问题： 我来金地以后，查阅了以前的相关资料，一份择善缘年初的调解方案《告全体业主书》和当年酒店管理公司与业主签订的《房产委托经营协议》。 认识有二： 其一，从择善缘的《告全体业主书》开出的优厚条件可以看出开发商对这200户业主满怀着信义至上，妥善解决的诚意。虽我们接手以来还未有正式表态，但相信，在处理问题过程中能得到的支持条件不会太少。解决问题有后盾； 其二，引用业主们当年签订的《房产委托经营协议》中第七条第二款，关于违约责任的约定：“乙方逾期向甲方支付收益，每逾期一日，由甲方按乙方保底月收益的1%向乙方收取逾期付款违约金。满三个月未支付收益及未支付相应违约金，自动终止本合同……” 这就是说，《房产委托经营协议》的法律效力在2010年4月1日就终止了。据此，解决200多老业主，最多就是不到5000元的收益金和违约金而已。 也许事情没这么简单，但据了解的情况看，就是这样。 4.限购令将至，200余户的购房合同网上备案了没有？这事情很重大。因为甲方人员变动，还需确认，以防万一。 ? ? 二、观岳项目 观岳8月5日交房，客观存在的我们自己知道。这两天的情况还比较顺畅。得益与庹经理与同事们的有序安排，上月末鲍主席安排和庹经理碰了一下，我也提出了想法建议，并提供了一点参考资料，不知用上与否。但在此，还是再说一下，交房客户分为三种： 1、来了，没异议，交房 2、来了，没异议，没交房 3、来了，有异议，经调解，仍没交房。 对待交房的客户，到位的流程和良好的服务是消除客户异议的唯一前提法则。这是必定要做细致的工作。 第一种就不说了，做好接待统计。 我们以往的做法是把第二种忽略了---到时候他自然会来；对于第三种客户更是刻意地把他留在交房工作的最后期---单独处理，各个击破；结果，每天