5 不动产评估.ppt

第五章 不动产评估 （四）土地权利 【例5】待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 解： 1、进行交易情况修正 　评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易日期修正 　根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 　交易实例A交易日期修正系数＝114/100＝1.14 　交易实例B交易日期修正系数＝112/100＝1.12 　交易实例C交易日期修正系数＝107/100＝1.07 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）土地的价格与容积率的关系是： 容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。 则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1 第三节 不动产评估的收益法 二、基准地价修正系数法的适用范围