征地区片综合价制订内部平衡研究——以广州市为例.pdfVIP

￡蠹嚣薹圈与三农同蹈 征地区片综合价制订的内部平衡研究 ——以广州市为例 李明月 (华南农业大学经管学院，广州 510642) 摘要：制订、实施征地区片综合地价是新一轮征地制度改革的核J心。在很多地区，出现了所 制订的征地区片综合地价与过去补偿标准衔接很好但与基准地价“倒挂”的情形，导致区片价实 施后的政府风险。本文以广州市为倒，利用统计数据和顺位相关系数，尝试研究在制订征地区片 综合地价时如何同现行补偿标准、基准地价之问进行内部平衡，为目前全国范围正在进行的征地 区片综合价的制订提供了直接参考，也为城市地价体系的科学化提供了一种可行的选择思路。 关键词：征地区片综合地价制订平衡 一、引 言 新一轮征地制度改革的重点是补偿标准的改革，具体举措是在全国范围内制订和实旋统一年产值 标准和征地区片综合地价。在2005年9月的国土资源部广东增城培训的有芰讲义中，特别强调与现 行征地补偿标准的衔接，以保证被征地农民生活水平不降低。而实际上，在很多制订了征地区片综合 价、而且制订的价格与过去征地补偿标准衔接的很好的地方，又出现了征地区片综合地价与对应区域 的基准地价倒挂的问题。从理论上讲，征地成本只是基准地价的构成要素之一，除此之外，基准地价 还应包括另外的三部分：土地开发费用、土地税费和政府利润。我国很早就开始了城市基准地价的制 定与公布。由于有一套较为完备的技术体系的支撑，很多地方测算并公布实施的基准地价比较切合本 地实际情况，因此除了进行正常的基准地价更新之外，近期并无重新制定基准地价的必要。征地区片 综合价与基准地价倒挂情形的出现，既严重破坏了土地价格体系的科学性，也会使国有土地资产隐性 流失，使地方政府陷入新的土地困境。除非有在实施征地区片综合地价后重新测算基准地价的打算， 否则在测算征地区片综合地价就应避免这种情况的出现。因此，在制订征地区片综合地价时，不仅耍 考虑与过去征地补偿标准的衔接，也耍考虑与现行标准如基准地价的衔接。本文以广州市征地区片综 合地价的制订为例，研究现行征地补偿标准、拟制订的征地区片综合地价、工业基准地价三者之间的 协调和平衡问题。本文结构安排如下：第二部分，简述研究的基本前提、数据与技术方法；第三部分 对三种价格形式进行描述性分析；第四部分确定各征地区片综合价的合理价位顺序；第五部分确定征 地区片综合价的具体数值；第六部分是简短结语。 二、基本前提、数据与技术方法 制订征地区片综合地价的基本前提是合理确定区片。在制订广州市征地区片综合地价过程中，我 ·374· 农地制屋与土地流转日妥囡 们使用了多因素综合判定法初步划分区片。在科学划分的基础上，进一步充分征求了各区土地局的意 见。因此，本研究将广州市征地区片划分科学合理、合乎实际作为既定研究前提。由于区片级别与土 地质量、土地产出、增值潜力、资源禀赋等存在的内在的对应关系，因此即便是不同内涵的价格形 式，区片级别高低与价格大小之间都应该遵循严格的对应关系。 本研究涉及三种价格形式：通过实际发生的征地案例计算的价格(以下简称案例价格)、征地区 片综合地价(以下简称区片价)和工业基准地价。案例价格即是现行补偿标准，在广泛收集最近三年 发生的实际征地259个案例的基础上，在空间位置上，将实际征地案例与已划定的区片相对应，计算 算术平均数作为区片案例价格。尽管每个区都提供了案例资料，但案例并没能对区片全覆盖，即有些 区片内没有样点，我们通过内插、外推的办法获得所缺数据；区片价是按照国土资源部推荐的技术方 法，在广泛收集资料的前提下测算得出。由于广州市的基准地价以网格点形式覆盖全域，而且毗邻网 格点基准地价变化平滑均匀，因此以特定区片的工业基准地价的最高价与最低价的算术平均数即能很 好地代表该区片的平均工业基准地价。之所以选择工业基准地价参与平衡，一方面是因为广州市工业 基准地价是以成本法测算而得，另一方面，本人也比较赞同有关学者提出的观点，城镇工业用地基准 地价是制订征地区片综合地价的直接参考。 表l广州市三种形式