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税收因素对房地产价格形成的影响分析 谭章禄,兰君 [摘要]针对我国房地产价格上涨过快的问题,简要阐述了房价的形成机制及其主要影响因素,在此基础上着重从经济学角度探讨了税收政策对房价的影响。通过分析房地产税收对不同市场主体产生的不同作用,阐明从面向房地产开发商和投机者的税收政策入手,能够较为显著地改善房地产商品的供求关系,进而对产品价格的合理稳定起到一定的宏观调控作用。 近年来,随着房地产投资的不断升温,房地产商品的供给量大大增加;与此同时,中国的恩格尔系数不断降低,消费水平极大提高,改善居民的居住条件成了当务之急,房地产商品的需求量激增。一直以来,关于房地产商品价格的确定争议颇多。一般认为,房地产商品的价格是由市场来调节的,应由供求关系共同决定,但事实上,中国的房地产商品市场一直存在着高供给、高需求、高价格“三高”并存的状态。其原因是多样的,主要取决于地域的经济发展水平、市场的供求状况、政府的宏观经济政策等等。 税收作为国家财政的重要工具,是政府获取收入的主要来源,同时对于收入的分配、资源的优化配置以及经济结构的调整具有调节作用。在房地产商品价格的形成过程中,税收对其影响较大。明确税收对房地产价格构成的影响及作用机理,有利于运用税收杠杆对房地产的价格进行宏观调控,抑制投机,促进房地产业的健康发展。 1、房地产商品价格的形成机制 房地产是房产和地产的总称,包括土地和土地上的定着物,即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和。房地产商品除了能够满足人们的居住需求外,还具有增值、保值的特点,是良好的投资品。从宏观角度看,适当的房地产投资具有促进经济发展、调整市场结构的作用,但一旦投资过度形成投机,将严重影响经济平衡,甚至影响社会安定。而我国实行土地公有化的制度,土地的所有权归属政府,因此房地产商品的价格不仅仅由成本、供求、人口、城市经济发展等因素决定,各级政府的干预也起到了重要作用。 从经济学层面分析,房地产商品的价格由市场供求决定。其需求可以分为居住需求和投资需求,其中居住需求属于刚性需求,与城市发展、人口数量等密切相关;投资需求较有弹性,与人们的市场预期、国家的金融财政及其相关制度政策等联系较大。供给方面可以分为新增供给和存量供给,其中新增供给主要指新上市销售的楼盘;存量供给主要指二手房、已购公房、以投资为目的的个人购置用于出租或销售的新房等房源。从目前我国房地产市场发展的现状来看,刚性需求将随着经济及城市的发展呈稳定平缓的上升趋势,但投资需求随着房价的不断上涨急剧膨胀。与之相对,尽管实际房地产的供给充足,但受到地方政府、开发商、中介以及投资者等多方对利润追求的影响,市场呈现供不应求的表象,从而进一步推动了房地产价格的上涨。 针对目前房地产价格的飚升,政府采取了加息、提高第二套房的首付比例、加大税收力度等多项措施。完善的税收政策将达到既能控制房地产价格过快增长,又能对房地产规模扩张产生抑制的作用。从理论上分析,对房地产的流转环节征税,在竞争性市场上,往往会引起税负向最终消费者转嫁,尤其是在供给小于需求的状况下,全部转嫁比较容易实现,从而推高房地产价格;而对房地产的保有环节征税,税负则几乎不可转嫁,因此税收就不能直接反映在房屋价格上,即房价不会因为对保有方征税而上涨。保有税负的增加将直接引起需求的下降,导致需求量和供给量的减少,这样就可能会达到房地产价格和投资规模扩张双双得到抑制的调控目标,从而有利于房地产市场的健康、稳定发展。笔者认为,从长远角度来看,进一步完善房地产税收,通过税收杠杆的经济作用影响房价,进而稳定房地产市场是抑制房价最有效的途径之一。 2、税收对房地产价格形成的影响 财税政策对于房地产商品的供给与需求都能够产生一定程度的影响,进而间接地决定房地产商品的价格。而作为政策的制定者,政府在房地产市场中扮演的角色主要有两个:作为财政政策实施的主体,首先政府最主要的目的是获取收入以满足公共支付的各种需要,而现阶段土地的垄断使得政府具有追求垄断利润最大化的动机;其次,政府作为国家机器的权利机构,必须充分考虑社会福利的最大化、社会公平、社会稳定等因素,因此必须在平稳房价的过程中有所作为。这两个目的可以通过直接干预和间接干预的手段得以实现。直接干预主要是指在房地产开发和转让的过程中,设置资金或者政策壁垒,间接干预则是指运用金融政策和财政政策的调节作用。目前,我国对房地产征收的税目有十二种,如表1所示。 假设在政府宏观调控下房地产市场主要有三个参与人:房地产开发商、投机者和住房消费者,则税收政策中税率、税基和税种的变化分别会对这三者产生不同的影响。本文从定性的角度进行分析,以P代表价格,Q代表产量,S代表供给,D代表需求,假设其他非价格因素不变,仅考虑税收对房地产商品价格的影响。 2.1 对消费者房地产商品需求的影响