国外住房共有产权制度及对我国的启示.pdf

住宅与房地产 国外住房共有产权制度及对我国的启示 莫 智 邓小鹏 李启明 (东南大学建设与房地产研究所，江苏南京，210096) 【摘要】本文从共有产权的基本概念入手，介绍了共有产权制度在英国、美国和澳大利亚的发展概况。从住房形式、保障对象、 产权分配和组织机构等方面解释其具体做法。通过总结三国的模式，在共有产权形式、独立的管理机构=和保障性延续方面提 出了对我们有益的启示。最后提出了完善我国住房共有产权制度的建议。 【关键词】共有产权；经济适用住房；住房保障 【中图分类号】F293．31 【文献标识码】A 在很长一段时期内，我国的经济适用房一直是 两个以上的民事主体所共有。但本文所讨论的共有 采取只售不租的供应方式，直到2004年的《经济适产权制度，出发点并不是讨论法律上的产权共有关 用房管理办法》出台，才提出实行租售并举，鼓励房 系，而是住户获得住房的方式或者说一种保障性住 地产开发商建设用于出租的经济适用房。江苏省在 房的形式。例如，在公寓住宅中，各户拥有自己独立 2006年率先在全国进行了试点，无锡、连云港、姜的专有部分的所有权，对于公共部分则享有共有权， 堰、高邮、苏州5市已经开始实施“先租后买”租售 这通常是明确的，属于区分所有权的研究范畴，而笔 并举的“产权共有”模式。广东、北京、四川、山东、 者关注的则是政府如何通过多方共有这一产权形 浙江等省的部分城市也在酝酿或开始行动。 式，解决保障对象支付能力的不足以获得住房尤其 实际上，财产的产权共有在世界各国广泛存在， 是其专有部分产权的问题。 如在占有的先后上存在分时共有和同时共同。后者 对作为我国现行住房保障制度主体的经济适用 又可分为共同共有和按份共有等。目前，英国、美国 房而言，土地的划拨性质使住户获得的只是有限产 和澳大利亚等发达国家在住房供应政策中都有一种 权，从住房加土地整个资产的角度看，住户和国家就 共有产权的形式，即各方通过共同出资购买一套住 形成了一种共有产权关系，而土地价值其实并没有 房并且因此享有一定份额的产权，从而减轻了住户 对住户购买经济适用房构成障碍。若只考虑地上建 单方一次性购买的经济压力。我国部分地区试点的 造的房屋，那么国家和个人合作出资购买，则构成了 经济适用房共有产权模式同属此类。国内由于实践 另一种共有产权，即房产上的共有产权。此时即使 晚，对国外该领域的尚不多见。因此，研究和分析国 将土地投资考虑进去，国家与个人依旧是共有产权， 外的制度无疑能够打开我们的思路，对完善和指导 这就是上述提到的经济适用房租售并举中形成的共 我国的政策实践大有裨益。 有产权。 1 共有产权辨析 2 国外制度概览 我国的共有产权住房，是指住房财产在法律上 2．1 英国 2．1．1共有产权制度 为多个个体组成的共同体所有，共同体内每一个成 在国外，英国住房的共有产权制度最为典型，因 员都分享这些权利…。我国的民法和物权法在“一 此做重点介绍。对应的住房形式包括共有产权房 物一权”基础上，都认可一个所有权可以由两个或 (sharedownership 基金项目：本文系教育部人文社会科学基金项目(编号： equity 09YJCZH014／09YJA790035)的阶段性成果。 equityhousing)类似。 114