北京公馆评估报告1.docVIP

目录 一：项目概况 二：评估依据及主要目的 三：结构、建筑、装修、机电专业设计简介、施工状况及评估建议 四．选用主要设备、材料档次评估 五．工程存档资料整理情况 六： 结论 七．现场照片 项目概况 本项目位于北京朝阳区新源南路京城大夏北面，总建筑面积约为56000平米，地下共3层用途为停车库，地上共24层，其中首层为大堂及会所，其余为公寓。项目发展商是华远地产。项目于2002年8月动工建设，现结构主体和外立面装修、机电主系统已经完成，室内装修还没开始。 评估依据及主要目的 本评估报告是根据业主初步提出购买改造意向结合现场考察及发展商提供图纸及相关资料进行编写的。主要目的是通过对现有建筑、结构及机电分析并评估改造影响，从而为业主进行下一步收购提供技术方面参考意见。 发展商提供图纸及相关资料明细如下： 结构、建筑、装修、机电专业设计简介、施工状况及评估建议 机电专业 暖通专业 1.1设计简介 本项目空调系统冷热源为6水源热泵机组（总装机容量为1502KW）,其中4台带热回收，为泳池池水及生活水提供加热热源，已达到节能目的。空调水系统包括以风机盘管、空调处理机为末端的快速制冷、制热系统和用作值班空调的地板制冷、采暖系统。根据规范疏散楼梯间及消防电梯前室设置正压送风系统，汽车库、会所设置排烟系统。 1.2施工状况 根据现场考察核实，空调系统的冷冻主机、循环水泵、板式热交换器、通风机等主要设备；水系统主干管分支管、地板采暖管及地下室通风管均完成安装。从开发商了解到采暖系统已经投入正常运行了两个采暖期。由于开发商根据市场销售情况考虑把原来特大户型（600-1200㎡）设计改成较小（150-300㎡）户型。已经把户型里的风机盘管拆除，地板采暖管也正在拆除。从施工质量方面来看应为合格工程，但由于管线完成安装时间较长，发现地下室玻璃钢通风管表明有反碱及法兰螺栓严重生锈现象。 1.3评估建议 1.3.1系统冷热源选用水源热泵机组，其效能比约为4.3-5.7较普通电制冷机组约3.2-3.8要高，以达到节能目的。但其工作效率与地下水有很直接关系，而地下水情况也很复杂不容易掌握且日后如何变化更不好确定。另外北京是缺水城市对水资源管理严格，因此该系统在北京没被广泛应用。对系统是否能持续良好运行我们有所担忧。 1.3.2由于户型改动以致原有地板供冷供暖系统取消使房间没有了值班空调，也降低舒适性，影响整体品质。 1.3.3取消地板空调水系统后引出问题是要增加另一个空调水系统承担负荷，因此要对整个系统重新进行负荷计算，可能要更换相关管道阀门及增加末端设备，影响到竣工时间。 1.3.4房间新风是通过软风管直接取之外窗引至风机盘管回风管并没进行集中处理，由于软管过长风阻大无法引进新风 4