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武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范 2010年7月6日 　　　武汉市房产管理局关于印发《武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范》的通知 　　各有关单位： 　　为了维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》和《房地产估价规范》的有关规定，结合我市拆迁估价的实际情况，对原《武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》进一步修订和完善的基础上，制定本规范。请各有关单位遵照执行。 　　附件：武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范 　　二○○四年十一月二十五日 　　附件 　　武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范 　　第一章 总则 　　第一条 为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》的文件精神，依据国家标准《房地产估价规范》的有关规定，制定本规范。第二条 本规范适用于城市规划区内国有土地上的房屋拆迁估价。天下房地产法律服务网保留编辑权 　　第三条 城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。 　　第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 　　第五条 拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 　　第六条 拆迁估价的价值定义是指被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的房地产公开市场价值，即不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。 　　第七条 估价机构对被拆迁房屋进行估价，不对其房屋及所占用土地使用权的性质(包括用途)和面积进行确定。 　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;拆迁当事人对房地产的性质和面积协商一致的，可以按照协商意见评估;协商不一致的，按照《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及其他相关文件规定确定。 　　第二章 估价方法 　　第八条 拆迁估价方法选用应遵循《房地产估价规范》的相关规定。对于有条件采用市场比较法进行评估的，应优先选用市场比较法;对于收益性房地产，应选用收益法作为估价方法之一;不宜采用市场比较法、收益法的，可采用成本法或其他方法进行评估。第九条采用市场比较法估价应按照《房地产估价规范》的相关规定进行。应在被拆迁房屋相同或相似区域内，收集与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的、近期成交的房地产市场交易实例，在分析、筛选的基础上确定3宗以上可比实例进行修正;拆迁建筑面积超过6万平方米的，应选择5宗以上可比实例进行修正。 　　第十条 采用收益法估价，宜选择二种以上的估价方法进行评估。其中，房地产收益的确定和资本化率的选取应按照《房地产估价规范》的相关规定进行。 　　第十一条 采用成本法估价应按照《房地产估价规范》的相关规定进行。其中，房屋重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋成新率采用耐用年限法和实际观察法综合评定。 　　各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限和各种结构房屋的残值率见附件一、二。 　　第三章 拆迁房屋分类评估 　　第十二条 拆迁房屋按用途分为住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生产用房、商业经营用房和其他用房。 　　第十三条住宅房屋的拆迁估价，宜采用房地分别评估的方式进行，即房屋拆迁评估价格由区位价格和房屋重置成新价格两部分组成。其中，区位价格由房地产市场价格中除房屋重置价格之外的其他项目构成，可采用市场比较法、成本法或基准地价法等方法求取;房屋重置成新价格采用房屋重置价格结合房屋成新率求取。 　　非住宅房屋拆迁估价，在条件适宜的情况下，可参照此方法进行。 　　第十四条 住宅房屋拆迁估价应进行楼层、层高的调节。计算公式如下： 　　拆迁房屋评估价格(住宅类)=[区位价格+房屋重置成新价格×(1+层高修正系数)]×(1+楼层修正系数) 　　其中，楼层修正系数参照附件三确定，层高修正系数参照附件四确定。 　　第十五条 非住宅房屋拆迁估价，应采用两种以上的估价方法。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。 第十六条 在建工程的拆迁估价宜采用成本法。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以该项目拆迁许可证颁发之日的状态为准。 第四章 估价程序 　　第十七条 拆迁估价机构一经确定由拆迁人进行委托。估价机构应按照《房地产估价规范》中估价程序的要求进行拆迁估价工作。 　　第十八条 估价机构和估价人员应认真收集估价所需资料。在拆迁估价过程中，估价机构有权要求委托人必须提供以下资料： 　　(一)估价委托书; 　　(二)房屋拆迁许可证; 　　(三)估价