建立社区化的工业园区——关于工业园区物业管理经营模式的思考.docVIP

建立社区化的工业园区——关于工业园区物业管理经营模式的思考 建立社区化的工业园区——关于工业园区物业管理经营模式的思考 　　绪论物业管理行业是一个新兴的、发展的、具有丰富内涵的领域。我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。目前，全国物业管理企业已逾2万家，物业管理从业人员达200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积已有数百亿平方米，物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化也逐步在启动。在我国物业管理行业发展的20年中，积累了很多值得深思和总结的成功经验与不足的教训，在理论和实践上都有许多问题值得深入探讨。 　　工业园区的物业管理是全方位、多层次的管理。首先要确立“以人为本、用户至上”的经营思想,即以人为服务主体,进一步深层次地研究服务主体的构成，再根据企业不同层次的生活和生产需求,确定物业管理工作内容、服务标准以及管理目标，从而逐步形成一个不断完善的社区化服务体系，使工业园区的物业管理工作不断提高，以适应形势的需要。 　　目前，我国工业园区的物业管理存在有很多问题。从宏观上讲，国家物业管理的立法过多地针对住宅小区，工业园区的物业管理立法还不很完善；工业园区物业管理的市场化程度不高，专业性的物业管理企业较少。从微观上讲，工业园区的设计不很完善，配套设施不很齐全，业主及物业管理企业对前期介入的重视程度不够。因此，建立社区化的工业园区势在必行。 　　社区的概念是经过一个个阶段逐步演绎过来的，人们开始以群居的形式居住在一个大区域内，形成诸多大型居住区，从解决简单的居住问题到满足各种需求。“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地”。这本是《黄帝宅经》中的一句话，但它辨证地道出了居住形态发展史中人与住宅关系的一种概括。 　　工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。 　　一、工业园区物业管理的现状分析 　　1、工业园区的概念 　　工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。 　　2、工业园区物业管理的现状 　　（1）工业园区物业管理立法不完善 　　随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。 　　但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。 　　而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如，对于发生了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。 　　作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规，也不是很明确。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到目前为止，还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。 　　我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住