安泽县市场的研究可行性报.docVIP

安泽市场研究可行性报告 安泽县概况 地理位置 安泽县位于山西省南部，临汾市东北，太岳山南麓。总面积1961平方千米，总人口8万人。安泽县辖4个镇、3个乡：府城镇、和川镇、唐城镇、冀氏镇 、马必乡 、杜村乡 、良马乡。 城市性质及地位 安泽是山西省临汾市下辖的一个县境内山岭起伏，沟壑纵横，地形复杂。整个地势北高南低，东部山峰有安太山，泉庙凹、盘秀山等，海拔都在1400米以上，以安太山为最高，海拔1592米。西部有大东沟梁、牛头山等，海拔在千米以上。南部沁河谷地，地势较低，有小块平川，海拔在 800米左右。河流以沁河最大，由北向南纵贯全境，其支流有王村河、李元河、蒲河、泗河、兰河、石槽河等。 本项目位于安泽县中部，属城市二级用地范畴，该区域属城中村改造项目。 项目外围的交通便利，东有外环路，西临安泽中路，与城市中心的各大重要功能点均有快捷的联系，增强了项目对周边区域的辐射能力。 该区域属老城区村民集中居住地。片区的改造规划将为项目的开发建设提供有利的支持，但拆迁问题多，改造时间长，难以提升本项目的档次形象。 项目地块位置图 安泽房地产市场分析 项目所在区域商品住宅产品特点分析 开发规模及配套情况 通过对目前项目所在区域在售代表性楼盘的统计分析，作为中心城区商品住宅开发的持续热点区域，缺乏能引领市场的大型开发项目。大部分为占地1万平方米左右的中小型开发项目，只能配置基本的公建配套设施，而运动及休闲类的设施很少考虑； 项目所在区域代表性项目占地面积规模比较 占地面积 小于2万平方米 2~5万平方米 大于5万平方米 项目名称 福祥家园 帝景名府 书香铭邸 锦绣家园 数量 4个 0个 0个 规划设计及户型特点 项目所在区域商品住宅开发大部分属于外地开放商开发。，住宅类型以板式多层板式和小高层（18层以下）为主，以少量点板式为辅，在规划布局上充分考虑到本地居民的喜好，多采用行列式加点板式小高层的布局；无明显建筑风格，建筑外形缺乏吸引力，园林绿化粗糙。 项目所在区域代表性项目主力户型情况 项目名称 第一主力户型 面积㎡ 第二主力户型 面积㎡ 书香铭邸 3房2厅1卫 118 2房2厅1卫 91 帝景名府 3房2厅2卫 145 3房2厅1卫 107~131 锦绣花园 3房2厅1卫 121 3房2厅1卫 115 福祥家园 3房2厅2卫 136 3房2厅1卫 118 项目所在区域代表性楼盘的户型供应比较一致，以三房两厅一卫为主，以两房两厅两卫为辅。三房两厅两卫面积在130~150 m2之间，三房两厅一卫面积在110~130m2之间。 装修标准及智能化系统 目前在售楼盘中采用毛胚房交房，无精装房。小区配套有车位，福祥家园采用地上立体式车位；可视楼宇对讲。 项目所在区域商品住宅销售特点 营销推广特点 通过对济南目前在售楼盘在DM、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查，目前安泽县房地产营销现状如下： 从营销策略层面来看：宣传主题单一，诉求内容集中在对地段、价格、及户型设计方面，大部分楼盘销售过程缺乏控制。 从营销执行操作层面来看：多数楼盘销售场所狭小，部分楼盘不设售楼处、销售服务等方面与发达地区均存在一定的差距，销售人员素养良莠不齐，销售竞争扭曲导致各楼盘销售资料透明度低，掌握系统专业销售操作模式的企业极少。 售价情况 项目所在区域各楼盘的销售均价集中分布2000~3000元/ m2之间，规模较小、综合素质不高的楼盘销售均价在2000~2400元/ m2之间，而位置较好，证件齐全的准现房售价可以达到2800-3000元/ m2的水平。 各楼盘的整体销售情况一般，云海都现房剩余10套左右，销售期3年；福祥家园准现房剩余三分之一，（总套数153套）销售期一年半； 买家特点 安泽县地处山区，主要购房人群以吃皇粮拿财政收入的人群为主，少数个体经营者为辅。矿区距县城三十多公里，购买贡献不明显。 市场研究结论 从安泽房地产业的发展来看： 安泽县现有房地产开放项目10余个，多为外来施工单位为主要开发对象，均已自己承建自己开发，房地产市场初期发展迅速。 所售楼盘大部分属商品房，手续齐全，可见政府管控力度不强，土地供应量大，成交量一般，市场需求并不旺盛。 从对项目所在区域商品住宅市场分析来看： 从开发项目的规模来看，开发项目集中在东北部和中部，城区中心区域虽然开发密集但楼盘规模普遍较小，中部作为持续热点区域，缺少能引领市场的中档精品住宅项目。 项目所在区域的楼盘住宅类型主要为小高层，主力户型为三房两厅两卫（130—150m2）、三房两厅一卫（110—130 m2），以毛胚房形式为主。 从项目所在区域的楼盘销售情况来看，期楼销售率一般都达到30%。均价在2300—2500元/ m2之