物业管理理论与实务 教学配套课件 胡伯龙 杨韬 第10章 物业安全管理.pdfVIP

第10章 物业安全管理 学习目标  了解安全管理各部门的机构设置；能够有效地组 织、实施安全管理的各项工作；能够正确地管理和 使用安全管理各个系统的设备设施；能够正确处理 安保服务管理的常见问题和突发事件。掌握常用消 防设备的使用和管理方法；并能够正确处理消防突 发事件。了解车辆及停车场管理的主要内容；能够 处理车辆管理的常见问题和突发事件。 一、物业安全保卫服务 （一）安保服务的内容  门卫服务  巡逻服务  电视监控服务 （二）安保服务机构的设置和制度建设 1、安保服务机构设置 安保部经理 消防主管 车场主管 保安主管 员 理 管 心 中 控 监 员 理 管 场 车 停 员 人 安 保 2、安保服务的制度建设  收集资料——研讨安保部各岗位的职责和权限——确定安保服 务管理工作与其他相关专业的配合性工作内容——列出安保服 务管理运作程序清单——制定编写安保服务管理运作程序计 划——起草安保服务管理运作程序——对安保服务管理运作程 序初稿进行讨论和修改——对安保服务管理运作程序进行审 核、批准、实施。  安保服务制度主要有：各岗位人员的岗位责任制、各岗位的交 接班制、各岗位人员的奖惩制等。 （三）安保服务原则、方式和特点 安保服务的基本原则 预防为主、防治结合 安全管理与社会治安管理相结合 用户第一、服务至上 安全管理工作硬件与软件齐抓共管 （三）安保服务原则、方式和特点 2．安保服务的方式 3、安保服务管理的特点  封闭式管理：适用于政府  复杂性 机关、独立业主、部队或 客户特别要求的安保服务  时间性 管理。  服务性  开放式管理：适用于小型 住宅小区、工业区、商业 楼宇等。 （四）安保服务设施与装置  安保服务设施，是指物业服务管理区域内提 供安保服务的公共设施。  安保服务装置。电视监控系统装置 、控制 中心 、防盗防侵入报警系统装置 、门禁系 统、楼宇对讲系统装置 、电子巡更装置 典型案例  某小区业主卢先生夜间回家时，被偷偷潜入小区的歹徒在高层电梯里 用砖头砸伤。物业服务企业保安人员发现后，及时赶到现场，歹徒已 经逃跑，于是将李先生送入医院。事后李先生向人民法院起诉，状告 物业服务企业违约，未尽到安全保护的义务，要求物业服务企业赔偿 其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉讼请求。法院认为： 虽然物业服务企业在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于 防范性安全保卫活动，并不能达到完全根除治安案件。卢先生由此产 生疑问：物业服务企业与业主签订了《物业服务合同》，在向业主收 取了物业费的情况下，物业服务企业对业主人身、财产受到的伤害是 否应承担民事赔偿责任? 案例分析  卢先生与物业服务企业签订了《物业服务合同》，物业服务企 业应按照《物业服务合同》中约定的保安服务事项履行合同义 务，如24小时的保安监控、门卫站岗值班、巡逻等等。“保安” 系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳 定，而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已 经超出了《物业服务合同》约定的一般保安服务事项。由于卢 先生与