物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第1章 1．2 物业管理投标.pdfVIP

1．2 物业管理投标 1．2．1 物业管理投标的概念与原则 物业管理的投标：符合招标文件要 求的物业管理企业根据招标文件中确定 的各项管理服务要求与标准，根据国家 有关法律、法规与本企业的实力，编制 投标文件，参与投标活动。 物业管理投标原则 （1）真实性原则 投标人的投标书内容要真实，不能弄 虚作假。 （2）正当竞争原则 参加投标的物管企业要反对其他参与 竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡 导企业遵守商业道德；参加竞投的物管企 业要约束自己不正当竞争。 1．2．2 物业管理投标的程序 1．物业管理投标的准备阶段 2．物业管理投标的实施阶段 1．物业管理投标的准备阶段 （1） 取得从业资格 （2）筹措资金 （3）收集招标物业相关资料 （4）进行投标可行性分析 （4）进行投标可行性分析 1）招标物业条件分析 2）本公司投标条件分析 3 ） 竞争者分析 4 ）风险分析 2．物业管理投标的实施阶段 （1）购买、阅读招标文件 （2）标前调查与现场考察 （3）制定管理服务方法及工作量 （4）制定资金计划 （5）标价试算 （6）标价评估与调整 （7）办理投标保函 （8）封送标书、保函 （1）购买、阅读招标文件 阅读招标文件，找出疑点，按其不同性质与 重要性，将其划分为“招标前由招标人明确 答复”和“计入索赔项目”两类。 注意招标文件中的各项规定，如开标时间、 定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设 计说明书和管理服务标准、要求和范围予以 足够重视，做出仔细研究。 （2 ）标前调查与现场考察 1）在物业竣工前期介入：应现场查看工程 土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全 设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通 讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸 更改要点记录，交与开发商商议。 2 ）在竣工后期介入，应按竣工验收标准视察 项目； 3）业主主要情况，包括收入层次、主要服 务要求与所需特殊服务等； 4）当地的气候、地质、地理条件等与接管 后的服务密切相关的条件。 （3 ）制定管理服务方法及工作量 1）将招标项目参数列出，越细越好； 2 ）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理； 3 ）合理的人力配置； 4 ）确定分阶段达到的目的； 5 ）做出的服务项目达到的满意率； 6 ）成本测算； 7 ）经济效益分析； 8 ）社会效益分析 ； 9 ）需要招标人提供的帮助、条件； 10）整个工作安排。 （4 ）制定资金计划 1）制定资金计划的目的主要有： 复核投标可行性研究结果 做好答辩的准备 2 ）主要的现金流入和流出项目为： 标书规定的预付款、保证金等 接管期间费用支出 接管期间收入 其他资金来源 （5 ）标价试算 1）明确领会各项服务要求、经济条件 2 ）计算或复核服务工作量 3 ）掌握物业现场基础信息 4 ）掌握标价计算的各种单价、费率、费用 5 ）拥有分析所需的当地条件的经验数据 （6 ）标价评估与调整 1）试算所用基础数据可能部分是预测性 的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价 人员应当对预测和经验数据的适用基础进行 审查，必要时予以调整。 2）风险等不可预见费用是主观设定的，应 在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信 息分析做出报价决策。 3）可能由于估价人员的原因，致使估价 偏高或偏低，对此要参考几个估价人员的估 价结果，取平均值确定最终报价。 （7 ）办理投标保函 1 ）向银行提交资料：投标人须知，保 函条款、格式及法律条款等。 2 ）填写《要求开具保函申请书》及其 他申请所要求填写的表格，一式三份。 3 ）提交详细材料，说明物业管理服务 量及预定合同期限。 投标保函的主要内容：担保人、被担 保人、受益人、担保事由、担保金额、担 保货币、担保责任、索偿条件等。 （8 ）封送标书、保函 1）投标人按照招标文件的要求，准备 正本和副本（通常正本1份，副本2份）。 2 ）标书的正本及每一份副本