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1.2 物业管理投标
1.2.1 物业管理投标的概念与原则
物业管理的投标:符合招标文件要
求的物业管理企业根据招标文件中确定
的各项管理服务要求与标准,根据国家
有关法律、法规与本企业的实力,编制
投标文件,参与投标活动。
物业管理投标原则
(1)真实性原则
投标人的投标书内容要真实,不能弄
虚作假。
(2)正当竞争原则
参加投标的物管企业要反对其他参与
竞投的物管企业进行不正当竞争行为,倡
导企业遵守商业道德;参加竞投的物管企
业要约束自己不正当竞争。
1.2.2 物业管理投标的程序
1.物业管理投标的准备阶段
2.物业管理投标的实施阶段
1.物业管理投标的准备阶段
(1) 取得从业资格
(2)筹措资金
(3)收集招标物业相关资料
(4)进行投标可行性分析
(4)进行投标可行性分析
1)招标物业条件分析
2)本公司投标条件分析
3 ) 竞争者分析
4 )风险分析
2.物业管理投标的实施阶段
(1)购买、阅读招标文件
(2)标前调查与现场考察
(3)制定管理服务方法及工作量
(4)制定资金计划
(5)标价试算
(6)标价评估与调整
(7)办理投标保函
(8)封送标书、保函
(1)购买、阅读招标文件
阅读招标文件,找出疑点,按其不同性质与
重要性,将其划分为“招标前由招标人明确
答复”和“计入索赔项目”两类。
注意招标文件中的各项规定,如开标时间、
定标时间、投标保证书等,尤其是图纸、设
计说明书和管理服务标准、要求和范围予以
足够重视,做出仔细研究。
(2 )标前调查与现场考察
1)在物业竣工前期介入:应现场查看工程
土建构造,内外安装的合理性,尤其是消防安全
设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通
讯设备等,做好日后养护、维护要点记录,图纸
更改要点记录,交与开发商商议。
2 )在竣工后期介入,应按竣工验收标准视察
项目;
3)业主主要情况,包括收入层次、主要服
务要求与所需特殊服务等;
4)当地的气候、地质、地理条件等与接管
后的服务密切相关的条件。
(3 )制定管理服务方法及工作量
1)将招标项目参数列出,越细越好;
2 )分析项目的难点,确定重点,有针对性管理;
3 )合理的人力配置;
4 )确定分阶段达到的目的;
5 )做出的服务项目达到的满意率;
6 )成本测算;
7 )经济效益分析;
8 )社会效益分析 ;
9 )需要招标人提供的帮助、条件;
10)整个工作安排。
(4 )制定资金计划
1)制定资金计划的目的主要有:
复核投标可行性研究结果
做好答辩的准备
2 )主要的现金流入和流出项目为:
标书规定的预付款、保证金等
接管期间费用支出
接管期间收入
其他资金来源
(5 )标价试算
1)明确领会各项服务要求、经济条件
2 )计算或复核服务工作量
3 )掌握物业现场基础信息
4 )掌握标价计算的各种单价、费率、费用
5 )拥有分析所需的当地条件的经验数据
(6 )标价评估与调整
1)试算所用基础数据可能部分是预测性
的,部分为经验性的,不够精确可靠,估价
人员应当对预测和经验数据的适用基础进行
审查,必要时予以调整。
2)风险等不可预见费用是主观设定的,应
在计算结束后予以复核,综合各渠道所得信
息分析做出报价决策。
3)可能由于估价人员的原因,致使估价
偏高或偏低,对此要参考几个估价人员的估
价结果,取平均值确定最终报价。
(7 )办理投标保函
1 )向银行提交资料:投标人须知,保
函条款、格式及法律条款等。
2 )填写《要求开具保函申请书》及其
他申请所要求填写的表格,一式三份。
3 )提交详细材料,说明物业管理服务
量及预定合同期限。
投标保函的主要内容:担保人、被担
保人、受益人、担保事由、担保金额、担
保货币、担保责任、索偿条件等。
(8 )封送标书、保函
1)投标人按照招标文件的要求,准备
正本和副本(通常正本1份,副本2份)。
2 )标书的正本及每一份副本
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