物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第1章 1.2 物业管理投标.pdfVIP

物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第1章 1.2 物业管理投标.pdf

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1.2 物业管理投标 1.2.1 物业管理投标的概念与原则 物业管理的投标:符合招标文件要 求的物业管理企业根据招标文件中确定 的各项管理服务要求与标准,根据国家 有关法律、法规与本企业的实力,编制 投标文件,参与投标活动。 物业管理投标原则 (1)真实性原则 投标人的投标书内容要真实,不能弄 虚作假。 (2)正当竞争原则 参加投标的物管企业要反对其他参与 竞投的物管企业进行不正当竞争行为,倡 导企业遵守商业道德;参加竞投的物管企 业要约束自己不正当竞争。 1.2.2 物业管理投标的程序 1.物业管理投标的准备阶段 2.物业管理投标的实施阶段 1.物业管理投标的准备阶段 (1) 取得从业资格 (2)筹措资金 (3)收集招标物业相关资料 (4)进行投标可行性分析 (4)进行投标可行性分析 1)招标物业条件分析 2)本公司投标条件分析 3 ) 竞争者分析 4 )风险分析 2.物业管理投标的实施阶段 (1)购买、阅读招标文件 (2)标前调查与现场考察 (3)制定管理服务方法及工作量 (4)制定资金计划 (5)标价试算 (6)标价评估与调整 (7)办理投标保函 (8)封送标书、保函 (1)购买、阅读招标文件 阅读招标文件,找出疑点,按其不同性质与 重要性,将其划分为“招标前由招标人明确 答复”和“计入索赔项目”两类。 注意招标文件中的各项规定,如开标时间、 定标时间、投标保证书等,尤其是图纸、设 计说明书和管理服务标准、要求和范围予以 足够重视,做出仔细研究。 (2 )标前调查与现场考察 1)在物业竣工前期介入:应现场查看工程 土建构造,内外安装的合理性,尤其是消防安全 设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通 讯设备等,做好日后养护、维护要点记录,图纸 更改要点记录,交与开发商商议。 2 )在竣工后期介入,应按竣工验收标准视察 项目; 3)业主主要情况,包括收入层次、主要服 务要求与所需特殊服务等; 4)当地的气候、地质、地理条件等与接管 后的服务密切相关的条件。 (3 )制定管理服务方法及工作量 1)将招标项目参数列出,越细越好; 2 )分析项目的难点,确定重点,有针对性管理; 3 )合理的人力配置; 4 )确定分阶段达到的目的; 5 )做出的服务项目达到的满意率; 6 )成本测算; 7 )经济效益分析; 8 )社会效益分析 ; 9 )需要招标人提供的帮助、条件; 10)整个工作安排。 (4 )制定资金计划 1)制定资金计划的目的主要有: 复核投标可行性研究结果 做好答辩的准备 2 )主要的现金流入和流出项目为: 标书规定的预付款、保证金等 接管期间费用支出 接管期间收入 其他资金来源 (5 )标价试算 1)明确领会各项服务要求、经济条件 2 )计算或复核服务工作量 3 )掌握物业现场基础信息 4 )掌握标价计算的各种单价、费率、费用 5 )拥有分析所需的当地条件的经验数据 (6 )标价评估与调整 1)试算所用基础数据可能部分是预测性 的,部分为经验性的,不够精确可靠,估价 人员应当对预测和经验数据的适用基础进行 审查,必要时予以调整。 2)风险等不可预见费用是主观设定的,应 在计算结束后予以复核,综合各渠道所得信 息分析做出报价决策。 3)可能由于估价人员的原因,致使估价 偏高或偏低,对此要参考几个估价人员的估 价结果,取平均值确定最终报价。 (7 )办理投标保函 1 )向银行提交资料:投标人须知,保 函条款、格式及法律条款等。 2 )填写《要求开具保函申请书》及其 他申请所要求填写的表格,一式三份。 3 )提交详细材料,说明物业管理服务 量及预定合同期限。 投标保函的主要内容:担保人、被担 保人、受益人、担保事由、担保金额、担 保货币、担保责任、索偿条件等。 (8 )封送标书、保函 1)投标人按照招标文件的要求,准备 正本和副本(通常正本1份,副本2份)。 2 )标书的正本及每一份副本

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