物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第1章 1．3 物管定标后工作 4物管服务合同.pdfVIP

1．3 物业管理定标后的工作 1．3 ．1 中标后的合同签订与实施 1．合同的签订步骤：签订前谈判、签订 谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书。 2 ．合同自签订之日起生效，业主与物业 管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义 务。 1．3 ．2 未中标的总结 1.准备工作不充分 2.估价不准 3.报价策略失误 1．3 ．3 招标投标资料的整理与归档 招标文件 附件及图纸 澄清和修改招标文件的书面文件 投标文件及标书 来往信件 其他重要资料 1．3 ．4 物业管理服务合同 1．物业管理服务总包合同 2 ．物业管理服务专项分包合同 1．物业管理服务总包合同 物业管理服务总包合同是指物业所有人 或业主委员会与物业管理企业签订的有关物 业管理与经营方面明确双方权利与义务关系 的协议。 （1）管理项目及内容 （2 ）物业管理费用 （3 ）双方的权利和义务 （4 ）合同期限 （5 ）违约责任 （6 ）其他 （1）管理项目及内容 管理项目主要是用来阐述管理项目的性 质、管理项目的组成 。不同的物业，其管理项 目的性质不同，管理项目的组成也就不同。因 此，在物业管理合同中，应详细阐述管理项目 的性质、管理项目的组成以及业主对管理项目 的管理及经营的要求。 1）居住性物业管理的主要内容 2 ）收益性物业管理的主要内容 1）居住性物业管理的主要内容 ①负责物业的公用部位、共用设施的养护，修 缮，保证物业的正常使用。 ②为物业使用人提供治安保卫、清洁卫生、绿化 规划等服务。 ③代业主进行家庭装修、装饰、搬家等专项服 务。 ④代理、代办业主要求的有关事项，替业主进行 房屋自用部位、自用设施维修，应业主要求进 行日常生活方面的特约服务。 ⑤维护物业所有人、使用人的合法权益。 2 ）收益性物业管理的主要内容 收益性物业管理是指以经营性房 屋为主体对象的物业管理。包括酒店、 写字楼、零售商业中心及商住楼宇中经 营性物业等的管理。 ①制定物业的经营管理计划，报业主批准 ②定期向业主汇报经营管理动态 ③日常的管理及服务 ④业主、物管人员和租用人之间的沟通 （2）物业管理费用 1）公共部位、公用设备维修基金 2）公共服务费用 3）专项服务费用 4）特约服务费用 5）其他“一业为主、各种经营”的收入 （3 ）双方的权利和义务 对于不同类型的物业，要根据 该物业的性质和特点，明确双方的 权利和义务。但总体上一定要符合 《物业管理条例》及所在地地方法 规的相关规定。 （4）合同期限 1）物业管理公司如果是前期介入 的，应明确具体的介入时间。 2）物业管理合同终止时间应明 确。同时，物业及物业资料如何交接也 要有明确规定。 （5）违约责任 合同双方因合同发生争议，要求 调解、仲裁、起诉的，可按合同条款的 约定，采用以下一种或几种方式解决： 1）向合同条款约定的单位或人员要求调解； 2）向有关辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁； 3）向人民法院起诉。 2 ．物业管理服务专项分包合同 （1）物业管理服务专项分包合同 物业管理服务专项分包合同 物业 管理总包企业把从业主或业主委员会承 接到的任务中的一些专业性较强的物业 管理任务分包给专业企业，由物业管理 总包企业与物业管理分包企业之间签订 的合同。 （2 ）业主委员会与物业总包 单位、物业分包单位之间的关系 物业管理总包单位向业主或业主委员会承 担全部管理责任，负责物业管理中的管理工作 和所有与各分包单位之间的协调以及各专业分 包合同责任界限的划分，同时承担协调失误造 成损失的责任，向业主委员会承担物业管理的 风险。 物业专业分包单位仅完成物业管理总包企 业管理任务中的部分分项，物业管理专业分包