社会化经营是企业物管理的必由之路.pdfVIP

第 6 期　 山 西 焦 煤 科 技 N o. 6 　 　2005 年 6 月　 Sh anx i Cok in g Co a l Scien ce T echno lo gy　 　J un. 2005　 ·企业管理 · 社会化经营是企业物业管理的必由之路 张宪荣① (西山煤矿总公司公用事业公司) 　　摘　要　 通过对 目前企业物业管理存在的问题和改制的必要性的分析, 阐述了改制具备的条 件和重要意义, 以此说明必须对现行企业物业管理体制进行改革, 走社会化经营之路。 关键词　企业物业管理; 改制; 社会化经营 　　为适应社会主义市场经济体制, 彻底扭转房管 增值。而 目前房产管理绝大部分仍属独立于物业管 内涵的霸权管理模式, 建立社会化、专业化、企业化、 理机构之外的房地产公司, 作为其配套的公共用房、 经营型的物业管理企业, 按照《物业管理条例》的规 商业用房也未移交物业管理公司, 失去了物业管理 定, 现有的企业物业管理机构必须进行改制。 的基础和实际意义。 1　企业物业管理及其面临的挑战 1. 3　物业管理必须是综合性服务 《物业管理条例》所指的物业管理, 是业主通过 物业管理的服务内容包括房屋建筑主体管理和 选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物 房屋设备、设施管理及环境卫生管理、绿化管理、治 业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关 安管理、消防管理、车辆道路管理、专项服务、特约服 场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境 务等八项。第一项是确保物业的完好与正常使用, 后 卫生和秩序的活动。从其内涵上看, 与 目前的管理现 七项是保证物业使用人正常良好的工作、生活秩序 状相比, 在观念上、管理模式上以及管理的内容、广 与创造优美舒适的工作、生活环境。而 目前的管理内 度和深度上都有着本质的区别, 对企业的传统管理 容仅局限在环卫管理和一小部分 日常维护上, 绝大 提出了挑战。 部分精力投在了代办性的水电费收缴上, 是得其一 1. 1　物业管理是用经济手段进行社会化有偿服务 而失其九。加之小区管理单位多元性和地域性的影 物业管理是市场经济体制下的企业行为, 是经 响, 造成了管理界限不清、职责不明。 营型的、有偿的服务。物业管理企业通过自身的经营 1. 4　物业管理企业与业主的法律关系 渠道, 形成正常的造血功能, 以业养业, 企业不给补 同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所 贴, 实现资金的良性循环。而 目前实施的仍是福利 在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导 型、计划型、无偿的管理, 物业管理的经费主要依托 下成立业主大会, 并选举产生业主委员会, 业主大会 企业的补贴, 使企业背上了沉重的包袱, 这种体制不 履行选聘、解聘物业管理企业的职责, 业主委员会履 仅违背了市场经济规律, 也与《物业管理条例》的规 行与物业管理企业签订物业服务合同的职责。《条 定不相适应。 例》的这些规定, 确立了业主与物业管理企业的平等 1. 2　物业管理必须与房产管理相结合 地位。而 目前的管理始终未摆脱房产管理的影响, 与 物业管理是对房屋设备设施等实行多功能、全