土地发展权缺失带给农民经济损失的度量及补偿途径分析.pdfVIP

宏观经济· 当代学术 土地发展权缺失带给农民经济 损失的度量及补偿途径分析 广西大学商学院 广西 南宁 ○鞠海龙 贺雪梅 张心盼 ( 530004) 【摘要】 在征用农民土地的过程中,农民的土地发展权 可与土地所有权分离而单独出售和支配的。孙弘将土地开发 被剥夺,给被征地农民带来了巨大的经济损失,农民权益受到 权定义为:发展土地的权利,是一种可与土地所有权分割而单 了侵害。本文分析了造成农民经济损失的原因,而且针对这种 独处分的财产权;胡兰玲认为:土地发展权是指对土地在资源 损失提出了具体的计算方法和解决途径。 利用方面改变原有的利用形式,进行再开发的权利。即突破原 【关键词】 土地发展权 被征地农民 土地价格评估 有所谓土地发展权的土地利用形式,在空间维度上向纵深方 一、当前土地征收制度对农民 “土地发展权”的忽视 向发展、在使用上变更土地用途之权。而余向克等人则认为: 随着我国经济的迅速发展,城市化的速度也越来越快,这 土地发展权是将原土地用途变更为建设用地等更佳用途时的 必然伴随着对土地需求的增加。我国是社会主义国家,实行土 权利,是一种可以与土地所有权分割而单独处分的产权,它既 地社会主义公有制形式。具体包括两种:一是国家土地所有 可以由拥有土地所有权的土地拥有者支配,也可以由不拥有 制;一是集体土地所有制。因此,城市化所需土地的供给来自 土地所有权只拥有土地发展权者支配,它是土地处分权中重 于两个方面:一是国家,一是集体。土地的交易方式主要有三 要的一项权利。 种:国家和开发商之间的直接交易、农民和国家之间的直接交 黄祖辉、汪晖是较早也是比较全面研究土地发展权补偿 易以及农民和开发商之间的间接交易 (由于我国土地法的限 的两位学者。其后,研究土地发展权补偿的文章,较多引用他 制,最后一种交易方式必须要经过政府。也就是说国家先从农 们的计算方法。据黄祖辉、汪晖 的研究 非公共利益性 (2002) , 民手中购买土地,再由国家将土地使用权有偿地出卖给开发 质的征地活动剥夺了集体土地所有者的土地发展权,集体土 商)。由于国家和开发商都是强势主体,所以双方有条件达成 地使用者遭受双重损失损失总额为 ,其中 , △V+△V : 1 2 相对比较公平的交易。但对农民来说,他们的知识、经济地位 注定了经常是以个体或少数面对公司或政府部门,谈判能力 明显处于相对劣势的地位。在双方或三方交易中,必然会导致 式中△V1是政府实施 “警察权”给被征地农民的损失; 不公平交易。这种不公平交易一般过程是:国家先以较低的价 △V是非公共利益性质的征地行为给被征地农民带来的损 2 格从农民手中购买土地,或者直接开发或者再以高出几倍甚 失; 是某一幅土地用于商业用途带来的土地净收益 是 h(t) ;g(t) 至是几十倍的价格出让给开发商,经土地开发商开发后再以 农用地被用作住宅带来的土地净收益 是被征用的土地作 ;f(t) 高出农民收益几十倍的价格推向市场。国家、开发商都可以从 为农用地带来的净收益;为贴现率;为时间。 r