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关于公共租赁房的现实与发展 一、我国公共租赁房所隐含的问题 公共租赁房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。不同于职工宿舍与低房租公房，是一种具有社会属性的公共住房。 公共租赁房具有五大基本特征： 体现出政府的干预性 需求对象的限制性 非营利性 租赁价格的优惠性 退出的灵活性 但是我认为由于各方面的局限性，公共租赁房的某些基本特征反而局限了其发展。以下我将针对某些特征开始我的阐述。 首先是“政府干预性”： 公共租赁房是由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构，企业提供的保障性住房。由于政府工作机制以及政府对于公共租赁房的资源分配，我认为由政府直接负责以及主导是不合适的。 其一，政府无法在第一时间察觉到社会的需求，因而无法迅速、准确、精细的对公共租赁房不合理的地方进行改正。 其二、中国目前的福利体系尚未完善，福利事业方面的人才也不足，因此由政府主导反而局限了公共租赁房的资源优化。 其次是“需求对象的限制性”： 目前公共租赁房的保障对象是以城镇户口中低收入家庭为主。而几乎所有需要建设公共租赁房的城市都拥有“人口流动性强”、“房价居高不下”“物价高、消费高”等特点。而“外来务工人员”更是在城市人员中占有着相当大的一部分的比例。外来务工人员在城市的建设中贡献出了极大的力量，但被作为廉价劳动力以及目前相关法律的不健全使得大多数外来务工人员在生活环境上处于劣势，仅以城镇户口中低收入家庭为主的门槛无疑降低了其本身的保障性。 再来是“非营利性”： 非营利性在保障的公租房建设的同时也会限制公租房的发展，从长远来看是不利于公租房建设的。 其一、公租房的不同于其他保障性事业的地方在于它需要大量的土地与金钱人力物力参与建设，如果单纯靠地方政府收入投入公租房那肯定是远远不够的。目前很多地方政府的财政收入大部分都来源于卖地，如果将本应该卖的地投入公租房建设将会一方面减少政府收入，长此以往会降低政府对公租房的资金投入。另一方面也就造成了目前有些地方的公租房位于偏远，交通不方便的地方，非常不便于居民的日常生活。 其二、从客观经济规律来看，资本化与市场化所带来的竞争无疑会促进公租房事业的发展，降低公租房所需要的成本，优化公租房的资源配置，提高整体运作效率，使更多需要公租房的人得到所需要的帮助。 二、现阶段我国公租房发展面临的问题 1、制度法规体系尚不健全。目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公租房住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程。另外各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有的地方规定只有40平方米，有些地方建设标准则达到90平方米。 2、覆盖人群相对较窄。目前公共租赁房的保障对象是以城镇户口中低收入家庭为主。而我国住房保障政策的最大问题在于，为城市创造GDP和税收的非城市户籍人口，无法享受到住房保障政策的优惠。和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。目前相关的机制仍未建立，未有一套房屋政策，及一个类似香港房屋委员会的专职部门负责跟进。 租房很有可能陷入廉租房陷阱就廉租房和公租房本身来说，还是好的，只不过是在分配性的过程中，被异化了：一方面是政府不愿多建，最近中央强制要求土地出让保障房应当占70%,现实是很难；另一方面廉租房被雀占鸠巢，公租房也可能会被雀占鸠巢，远远不能满足低收入人群、大学生和农民工的需求。如果政府无建设能力，可由开发商及建筑施工单位代为建设，利润保持在，但是监管力度必须加大，防止建设资金转移。在近城区范围建设大面积公租房，降低土地及时间成本，为“夹层人群”的工作路程考虑。当前北京市的公租房建设中，除部分由政府兴建外，多数由开发商配建，政府通过一定的回购价格收购。政府订立一个资助标准包括资助对象、资助的居住面积，申请人的月收入、家庭人口数都会对公屋的建设有影响。香港政府规定目前资助对象的居住面积为8平方米/人，一般四口之家则为32平方米，规定好才建公屋。否则有些公屋建32平方米，有些建60、70平方米，有些甚至建90平方米，这样容易导致分配乱套。同时，政府在订立这些规定时，透明度要高些，明确申请人的相关申请资格。像北京曾推出微利房、限价房，结果全卖给开发商的亲友，这样就导致基层人士不能享受到政府的待遇。在开发一个新的城镇之前，建公租房不能仅改善居住而不改善生活，政府应加大相关配套设施的投入，如果中心区建保障房暂时困难，那么政府应该想方设法加大对偏远地区保障房配套设施的投入。将优化的教育资源、交通设施向这些地方转移分配。解决保障房生活环境不便的问题，可