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中国房地产市场中的国际商务环境 曾晔 随着我国二十多年来经济持续较快增长，以及2000年以来中国房地产市场的快速发展，尤其是沿海经济发达城市，房地产价格步入上升阶段，吸引了众多境外机构和个人来华投资房地产。随之而来，在2006年下半年我国出台了一系列的规范境外投资行为的政策、法规，这些政策对我国的城市经济综合发展和我国境内的国际商务投资环境，尤其是对房地产投资环境的影响如何？ 第一，从中国的宏观大环境来看。自改革开放以来，中国经济一直持续保持着较高的增长，按2005年修订后的GDP数据计算，1979年至2004年GDP年均增长率为9.6%，近三年，连续保持10%左右的增长。因而，我国GDP总量已经跃居世界第四位，增长速度位居世界首位。以上海为代表的长三角沿海城市，号称世界第六城市群，成为中国经济发展最活跃，也是我国经济最发达的区域之一。尤其是继上海在1997年人均GDP就达到3000美元后（2005年人均GDP达到8500美元以上），浙江、江苏省在2005年也相继达到人均GDP 3000美元，上海、江苏、浙江的经济发展，在中国有着举足轻重的地位。上海以建设国际经济、金融、贸易、航运中心和率先实现全面小康社会1992年以来经济已连续14年保持两位数增长。 图2 上海市生产总值(GDP)（亿元） 关于本市内外销商品住房并轨的若干意见世界500强企业已有300多家在上海投资。 从具体区域市场看，在2004年上海房地产旺盛时期，主要集中在住宅，上海市居民购房比例占75%左右，外省市人士购房20%左右，境外人士购房5%左右，二手楼盘年高档住宅的购房群体出现了结构性变化。投资市场本地买家逐渐减少，而境外买家有增加的趋势。本地投资者比重从2004年上半年的61.5%左右下降至下半年的46.3%左右，而2005年下调至3540%。相反境外投资客比重从2004年上半年的9.8%左右上升至下半年的18.9%。央行9月1日发布的《2006上海金融稳定报告》显示，2005年通过4种途径进入上海房地产市场的海外资本已达37.63亿美元。而这个数字比2004年增长了40%，其中非居民直接将外汇资金结汇购买房产的比例最高，占总注入金额的4成。关于外国投资者并购境内企业的规定规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知海外资本投资房地产市场做出了一定限制尽管中国限外政策会在短期内对交易有一定影响，但国际资本更看重上海发展的大趋势，投资方向没有转变也并没有挡住海外资本进军上海地产的脚步。外资将继续涌入亚太地区，特别是以上海为代表迅猛发展的中国房地产市场。上海的商业地产是国际资本追逐的主要对象上海写字楼租金以每年20%的速度增长，而空置率几年来一直保持在6%以下。以写字楼为代表的上海商业地产发展潜力不可估量。在对外资投资地产进行规范和限制的政策出台后，外资进入上海商业地产的脚步仍然没有停止。在今年7月中旬国家规范外资准入和管理出台不到一个月，合生创展7月24日即宣布将位于陆家嘴金融贸易区的合生国际大厦100%股权以3亿美元的代价售予Pacific Delta Investments Limited。不到个月，9月13日马来西亚云顶集团宣布以5.727亿港元价格通过收购富国际的全部股权而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。那么究竟是哪些因素使国际资本如此青睐青睐上海？上海市场比较规范，这减少了国际资本的疑虑和投资风险。从资本对接的角度看，相对开放的金融环境有利于国际资本进入房地产市场。在软环境方面，上海的文化氛围、生活习惯和较好的服务使基金经理及外籍人员能够在较短时间内适应上海的生活。如果单看某一方面其他城市似乎都有其中一些特点，但综合而言上海无疑是最有竞争力的。从投资的资本数来看，国际资本在日本投资地产的数额都在几百亿美元以上，而这个数字在中国还不到一百亿。与之相比，上海投资的空间还是相当大的。英、美、欧洲及一些海湾国家的资本目前都要找到新的投资领域和渠道，世界的目光都集中到了亚洲，而上海又是最具发展潜力的城市之一，从这个角度来看，上海商业地产的发展潜力无疑是巨大的。 1