《国有农用地征收价格评估研究》.doc

《国有农用地征收价格评估研究》 研究基础与工作条件 1、工作基础（与本项目相关的研究工作积累和已取得的研究工作成绩）； 课题承担单位上海万千土地房地产估价有限公司以及参与单位上海国衡房地产估价有限公司， 及其他课题成员，为配合国有农用地的征收和收储工作，先后分别对浦东新区合庆镇向阳村158丘、浦东新区龚路镇2000丘、南汇区朝阳农场18街坊1丘、3丘等地块的国有农用地征收或收储价格进行了研究和评估，提交了国有农用地使用权地价评估成果报告。报告中对国用农用地的价值内涵、估价的前提条件、估价依据和估价原则等进行了初步探讨，并对国用农用地使用权进行了初步评估，积累了较丰富的经验，为该课题的研究打下了较好的基础。此外，两家公司及其他课题成员还在上海市国用农用地征收补偿中承担过许多国用农用地使用权的评估与管理工作，参与了上海市基准地价研究及更新、上海市区段地价、标定地价评估及地价动态监测的主要承担单位，具有较强的技术力量和丰富的课题研究经验。 2、研究思路 以《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律、法规及规范为依据，通过对上海国有农用地的征收和储备补偿评估及补偿案例的实证分析，分析、理清国有农用地的性质、权利状态、分类、征收程序、补偿价格项目及内涵，明确国有农用地征收价格组成，总结出国有农用地征收价格评估的方法及思路，形成《国有农用地征收价格评估研究报告》和《国有农用地征收价格评估技术指引》。 3、技术路线 通过国有农用地的性质、权利状态、分类、征收程序、征收补偿项目组成研究，找出形成与影响国有农用地价格的机制与影响因素，细化农用地征收价格评估方法。 4、研究方法 (一)政策解读与理论研究： ①重点研读《宪法》、《物权法》《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律法规，形成对国有农用地基本属性及权利状态的清晰认识； ②重点研读《土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)》，对国有农用地利用状况进行明晰； ③收集国内外土地价格理论文献，分析国有农用地价格形成机制、表现形式，导致价格变化的引致力，明确价格组成、确定关键参数； ④研读《农用地估价规程(GB/T28406-2012)》、《城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)》、《农用地定级规程(GB/T28405-2012)》、《农用地质量分等规程(GB/T28407-2012)》等技术标准，对照文献理论的差异，对价格组成、关键参数进行修正。 （二）实证调查与分析： ①翻阅课题承担单位相关国有农用地评估实例，查看细节，并了解最终处置结果； ②对上海国有农用地较多的浦东（含南汇）、奉贤、金山、崇明等区域进行实地调研； ③走访土地交易中心、土地储备中心、征收事务中心调研； ④通过调研信息对价格组成、关键参数进行再次修正。 （三）专家征询 ①在前面研读、调查基础上进行分析，提出观点，撰写研究报告和评估技术指引； ②邀请部分专家、学者对初步成果召开座谈会、研讨会，征询意见，并修改完善。 5、框架 （一）组织框架 本课题由上海万千土地房地产估价有限公司承担，主要参与单位为上海国衡房地产估价有限公司，此外配备了上海房地产估价师事务所有限公司、上海市土地估价师协会（筹）、土地管理部门有关方面专家担任课题的技术指导与政策指导，力求从理论到实务、从土地评估到土地管理正确把握课题研究方向和细节。 （二）技术框架 本课题的研究着眼于国有农用地征收价格评估，立根于土地价格的基础理论，以现行法律法规为依据，以现行土地估价技术标准为基础，通过研究人员已有的工作经验及本次研究的实证调查，对国有农用地的性质、权利状况、征收或收储程序进行调查研究，形成《国有农用地征收价格评估研究报告》、《国有农用地征收价格评估技术指引》，征询相关专家意见，形成最终研究成果。 6、研究时间安排（进度计划）； 2013年3月：准备工作，包括确定工作方案、编写任务书、人员组织与分工、准备工作表格等； 2013年4月：收集资料，进行法律法规规范研究学习以及相关文件整理分析； 2013年5月-6月：调研，对选定地区或部门开展实地调研； 2013年7月-8月：研究国有农用地的属性、权利状态、类型、价格形成机制、价格实现和表现方式等、界定价值内涵； 2013年9月：研究国有农用地的估价方法和技术路线，以及相关工作要求； 2013年10月：撰写《国有农用地征收价格评估研究报告》、《国有农用地征收价格评估技术指引》； 2013年11月：初步成果专家征询、研讨及修改完善； 2013年12月：专家验收及成果修改定稿后提交。 7、申请人简历（申请者和项目组主要成员的学历和工作简历，近期已发表与本项目有关的主要论著目录和获得学术奖励情况）。 刘卫国（课题负责人）：男，法人代表，执行董事，总经理，上海人，1971年10月出生，