浅谈房地产项目结构成本优化控制.docVIP

浅谈房地产项目结构成本的优化控制 ??大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%～60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。 ??结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。 ??? 设计阶段结构成本控制要点 （一）设计前的控制要点 1、设计院的选择 ??应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。 2、专业负责人的选择 　　专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。 3、与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识 ??与设计院的合作，甲方最担心的是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和融合，特别要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院。同时为了调动设计院的积极性，可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施。对于合作比较好的设计院，应该建立长期的战略合作伙伴关系，这样有利于总成本的降低，总效率的提升。 4、设计周期的合理取值 ??在北方，施工图设计的周期通常是多层30天，高层45天。对于一个项目来说，设计周期越短越好，因此要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计；另外，要想快，创新点就要尽量少。 5、设计费的合理取值 ??设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。 6、设计合同中设计公司应承担的风险 ??在设计合同中必须明确设计公司应承担的风险有：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额的惩罚。 7、限额设计合同的引入和使用 　　限额设计可以有效的控制结构成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。 8、甲方必须重视和提前输入的技术原则 a、《结构设计统一技术措施》b、《结构设计总说明》?c、《标准构造做法》 （二）设计过程中必须控制的关键环节 1、结构体系的确定及主要平面布置图 2、基础的选型及设计图 3、电算模型及计算系数的取值 4、标准层的布置及截面配筋 5、地下室的布置及样板配筋图 6、结构转换层的布置及配筋层 （三）施工图审查公司的选择及沟通 施工图审查公司的选择必须在易于沟通的前提下，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。 （四）外部资源的引入 当需要对于项目的性价比进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式。 （五）结构设计管理流程 1、灌输意识：向设计院灌输成本意识，沟通并提出成本要求。 2、事前控制：完成统一技术措施，并与设计院沟通、相互补充、达成一致。 3、过程控制（优化方案）：设计院进行结构布置、计算，基础进行双方案比较，双方沟通、达成一致，结构布置基本确定； 4、样板配筋图：设计院完成样板配筋图，双方沟通、达成一致； 5、绘制施工图：设计院按双方确认的样板配筋图设计；同时报给审图公司进行审查； 6、正式施工图：设计院根据反馈意见，沟通、修改，最终出正式施工图纸。 ? 结构成本控制的技术关键点 （一）层高对成本的影响及控制 1.控制层高的意义：可以减少结构成本、其他土建成本、设备及运营成本； 2.影响净高的因素：结构梁高及设备管道空间 3.如何降低层高 A）控制结构梁高：设计院通常梁高的取法是1/8~1/12的跨度，建议作1/12~1/15的跨度；综合减少的成本因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的； B）优化设备的管道空间：设计院通常不会综合考虑结构梁、空调、电、水管的走向，由此造成空间利用率较低；建议要求设计院做每一层的综合管线图，优化设计后可以减小净高约200mm，由于其已经超过了设计院的设计深度，所以要在设计院做施