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关于投资性房地产的会计准则比较及其影响 龙静 背景介绍 投资性房地产，是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地使用权和建筑物。将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为日益频繁，甚至成为一些企业新的经济增长点。将投资性房地产与普通性房地产进行区分，从固定资产、存货、无形资产的核算中独立出来，是由它的一些特殊性质所决定。 1.目的性 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，而普通性房地产侧重于该项资产在商品、劳务的生产或供应过程（或用于管理目的）中的使用。 2.现金流归属性 投资性房地产产生的现金流，很大程度上区别于企业持有的其他资产，是在于其具有很强的独立性和指向性。在这一点上，与企业自用房存在着本质的不同，自用房产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于再生产或供应过程中所使用的其他资产。 3.风险收益性 旧的会计准则是将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。而与一般的固定资产相比，对房地产的投资金额较大、周期较长、流动与变现能力较差，同时具有高收益和高风险并存的特点。 4.客观真实性 固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。企业经营的一般情况是，投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值常常高于账面净值，甚至账面原值的数倍。为了更清楚地反映资产价值，确认收入费用的配比，需要对此做更清晰的界定。 国际会计准则中单独关于投资性房地产的部分，是国际会计准则委员会2006年2月16日财政部在京举行了会计审计准则体系发布会，发布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系正式建立我国实务中的融资租赁主要为动产，房地产等不动产的融资租赁很少见，而经营租入的房地产承租方不入账。以融资租赁方式租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产投资性房地产的范围。国际会计准则第40号还包括以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产，即租入的房地产转租赚取租金也属于投资性房地产的范围。旅馆有业主将某些责任转移给第三方.关于投资性房地产计量的比较 根据我国新会计准则规定，满足确认条件的投资性房地产应当按照成本进行初始计量。而后续计量上，满足条件的可以采用成本模式，否则在发生时计入当期损益。这一计量模式，与对固定资产、无形资产的一般规定无异。不同的是，后续计量在传统的成本计价基础上，与国际接轨，引入了公允价值的概念。根据规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量。 这就意味着企业有成本模式和公允价值模式两种可能的选择，满足条件，可以作为会计政策变更，由成本模式转换为公允价值模式，但是根据新准则，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作从公允价值模式转为成本模式。 目前我国企业采用的都是成本计价，因此新准则的出台为其提高账面价值提供了有利条件。首先，改变计量模式时是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，其差额计入当期损益；同时，采用公允价值模式计量后，不需要计提折旧或进行摊销，也增加了企业的账面盈利。当然，公司因资产增值而增加的利润是否要交税，以及是否可用于利润分配，会对企业的模式选择带来很大影响，财政部尚未作出详细说明，但是，一般的国际惯例是不予以征税的。 国际会计准则规定，投资性房地产初始应按包含交易费用的成本计量如果超出原先对已有投资性房地产估计的业绩标准，其未来经济利益很可能流入企业，但与已确认的某项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额。所有其他后续支出应在发生当期确认为费用。 要求所有企业为计量目的（公允价值模式）或为披露目的（成本模式）而确定投资性房地产的公允价值会计处理可以采用成本模式(与固定资产差异不大)或者公允价值模式，但以成本模式为主导。同时规定:如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可以采用公允价值计量模式。在公允价值计量模式下不计提折旧或者减值准备，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。.对投资性房地产转换的比较 我国会计准则规定：当企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；而自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的