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无锡市房地产市场分析报告 一、无锡市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 无锡市土地面积为4787.61平方公里，其中市区1622.64平方公里（2001年前市区不包括锡山区和惠山区，市区土地面积仅为517.7平方公里）。 2003年末，全市户籍人口为442.54万人，比2002年增加3.96万人，增长0.9%，全市人口密度924人/平方公里。其中，市区户籍人口217.76万人，比上年增加4.7万人，增长0.85%，人口密度为1342人/平方公里。2004年，无锡市户籍人口为447.19万人，同比增长了1.05%。（2004年为快报数据，下同） 2003年，无锡市地均产值为3971万元/平方公里，比上年增长20.28%。根据统计部门初步统计，2004年，无锡市地均产值为4908万元/平方公里，增长23.6%，在长三角地区16个城市中仅次于上海市，名列榜眼。 2．宏观经济的基本发展情况 自2001年起，无锡市国内生产总值就进入两位数速度增长阶段。当年全市实现国内生产总值1360.11亿元，比2000年增长13个百分点；至2003年，国内生产总值已上升到1901.22亿元，同比增长20.28%。根据快报数据显示，2004年无锡市国内生产总值达2350亿元，同比增长23.6%，2001~2004年的年平均增幅达20%。 2004年，无锡市国民经济三次产业的增加值分别为51.7亿元、1353.6亿元和944.7亿元。其中，第三产业增长值占国内生产总值的比重由2003年的39.7%上升到40.2%，提高0.5个百分点，并且增长速度已超过了第二产业。 同期无锡全市人均GDP高达52550元，同比增长21.48%，其人均GDP值在长三角地区16个城市中仅次于苏州和上海。 表一 1995~2004年市增长情况 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值 761.11 870.01 960.01 1052.01 1138.01 1200.17 1360.11 1580.66 1901.22 2350.00 比上年增加 14.31 10.34 9.58 8.17 5.46 13.33 16.22 20.28 23.6 第一产业增加值 40.33 44.81 45.56 46.44 47.18 48.08 54.39 56.93 54.02 51.7 比上年增加 11.11 1.67 1.93 1.59 1.91 13.12 4.67 -5.11 -4.29 占比重 5.30 5.15 4.75 4.41 4.15 4.01 4.00 3.60 2.84 2.2 第二产业增加值 453.79 514.14 563.72 609.26 655.69 683.16 751.11 868.04 1093.02 1353.6 比上年增加 13.30 9.64 8.08 7.62 4.19 9.95 15.57 25.92 23.84 占比重 59.62 59.10 58.72 57.91 57.62 56.92 55.22 54.92 57.49 57.6 第三产业增加值 266.99 311.06 350.73 396.31 435.15 468.92 554.60 655.70 754.18 944.7 比上年增加 16.51 12.75 13.00 9.80 7.76 18.27 18.23 15.02 25.26 占比重 35.08 35.75 36.53 37.67 38.24 39.07 40.78 41.48 39.67 40.2 资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据） 1995年到1998年，无锡市的固定资产投资额都比较低，基本徘徊在200多亿元的水平，年均增幅仅3.5%。1999~2001年，增长速度开始明显加快，每年增幅都超过10%，2001年投资额超过了400亿元。2002年以后进入高速增长期，当年投资额超过400亿元。2003年接近900亿元，2004年更是超过1110亿元。与此同时，投资自主增长能力进一步显现已由前几年的政策推动逐步转为市场推动，国有经济投资、港澳台及外商经济投资其他投资三种经济类型所占份额之比为19.022.2∶58.8。 资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据） 3．城市建设发展现状 以往无锡市在城市基本建设方面的投资力度相对比较薄弱，其占固定资产投资的比重一直在15~25%之间徘徊。而到2003年，这方面投资得到显著加强，当年无锡市基本建设投资（规模以上投资）达280.42亿元，增长116