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城南BL10-8-63-12地块 专题分析报告 一．地块基本信息 宗地编号 宗地位置 竞得人 面积（平方米） BL10-8-63-12 太白北路以东,南二环以北西何家村 西安毅达房地产开发有限公司 30967.6 用途 容积率 成交价（万元） 挂牌时间 开竣工时间 居住 不大于4.457 4140 2011年1月27日至2011年2月16日 2011.12.16-2014.12.16 SWOT分析 优势： 1、二环内，紧邻城墙，地理位置优越； 2、周边商业、医疗、教育等配套齐全； 3、紧临二环以及市政主干道，交通便利。 4、项目处于市级商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力； 劣势： 1、城改房，证件不全； 2、容积率和建筑面积的严格限制。 机会： 1、距离即将全面运营的二号线以及规划的三号线、五号线均较近，可以吸引大批的刚需置业和投资客。 威胁： 1、本区域正在退出和酝酿的大小楼盘较多，目标客户源重叠，客户易被瓜分； 2、政策的频频打压，使得消费者观望情绪更浓，增加了销售风险。 该宗地地籍编号为BL10-8-63-12，位于太白北路以东，南二环以北西何家村，净用地面积30967.6平方米（折合46.451亩），其中住宅用地30577平方米（折合45.866亩），配建廉租房使用土地面积为390.6平方米（折合0.585亩，配建廉租房建筑面积为6900平方米）。规划用地性质为居住用地，容积率不大于4.457，建筑密度不大于15%，绿地率不小于36%。该宗地设为居住、配建廉租房用地共用宗，土地使用年期为居住用地70年，配建廉租房用地为有偿划拨。 二．地块区域总体分析—居住圈分析—项目周边配套分析 地块BL10-8-63-12位于友谊西路居住圈。西安房地产信息网数据研究中心将友谊西路居住圈界定为：太白路以东，环城南路以南，长安路以西，南二环西段以北。友谊西路居住圈位居二环内，交通状态良好，居住圈内长安路，朱雀大街，友谊西路等城市主干道的存在，形成居住圈四通八达的城市道路网。 友谊西路居住圈发展较早，目前以形成商业设施齐备，但主要大型商业设施主要集中于南二环以及长安路等主干道沿线；居住圈内医疗配套较为完善，拥有省人民医院等大型医疗机构，同时居住圈内拥有西北大学，西安体育学院等众多高校，以及省体育场和小雁塔等著名的历史文化景点。总体来看，友谊西路居住圈交通便捷，商业前景广阔，发展潜力巨大。除了日常的吃、穿、住、行，人们的医疗保健、孩子的未来成长以及从小沉浸在浓郁的文化氛围中，都体现出都市生活的种种优越。 优越的地理位置和四通八达的交通：紧临城墙，四面紧靠市政主干道和被誉为“金腰带”之称的二环线，为出行提供无比便利的交通。即将正式运营的地铁二号线和规划中的三号线、五号线也将为项目带来极大的契机。 教育配套：西荷小学、西工大附小等优厚的教育资源，满足子女的教育问题；而周边的西工大、西北大学、西安电子科技大学、西安体育学院等高校更为项目渲染了浓厚的人文气息。 环境、景观配套：小雁塔、丰庆公园以及环城公园可以满足都市人回归自然的心灵诉求；而能代表古城名形象的大唐西市距离项目也仅仅三站路；大雁塔距离项目也仅有十分钟车程。 医疗及其他生活配套：周边有陕西省人民医院、陕西省交通医院；陕西省体育场及周边多所大学的运动馆满足运动诉求。此外，黄雁村农贸市场、大香港、西部王朝（浴宫）、中国农业银行、苏宁电器等配套满足日常生活需求。 三．土地周边情况—土地和房价 成交时间 编号 具体位置建设用地面积 建设用地面积 土地性质 容积率（不大于） 容积率面积 竞买方式 2011 -8 -10 BL10-6-38 区 地块坐落 万平方米 （住宅＼商业＼酒店） 6.39 万平方米 (招拍挂) 碑林区 大学南路以南、友谊路以北、太白路以东 2.92936 住宅 18.72 挂牌 2011 -8 -10 BL10-6-39 碑林区 大学南路以南、友谊路以北、太白路以东 1.12052 住宅 6.97 7.81 挂牌 随着城中村改造进程的加快，本地块周边的土地也日渐稀少。上图为8月份成交的临近本地块的两个地块。土地的稀缺性也是本区域的房价一路看涨的重要原因。 城市土地的扩张不可能无限，而相对大量想在城市就业生存的人们来说，有限的城市土地永远是供不应求的。有限的城市土地供不应求，那就意味着与土地相连的城市住房也是一种供不应求的趋势，这种趋势也决定了城市房价坚挺的现状，因此现在出现了多人供贷购一套房的情况。在中国城市化、城镇化发展还没有达到饱和的状态，城市及城市附近土地可以说是一种极其珍贵的稀缺资源，因此城市土地的稀缺性决定了城市房价走高。 四．项目定位 五．区域房地产市场分析 随着持续未断的现