顺达三期可行性报告.docVIP

公交·家想时代小户型开发项目 可 行 性 研 究 报 告 株洲公交房地产开发有限公司 2006年５月 目　　　录 第一部分 项目总论 项目背景 项目概况 项目建设缘由 可行性研究报告编制依据 可行性研究结论 第二部分 市场研究 一、株洲市房地产市场的基本走势 二、当前株洲房地产小户型项目市场分析 三、荷塘区小户型项目发展现状和趋势 四、项目ＳＷＯＴ分析 五、项目定位方案 第三部分 项目开发方案 项目地块特性与价值分析 规划设计分析 产品设计建议 项目实施进度 项目营销方案 项目的运作机制 第四部分 投资估算与融资方案 项目投资估算 项目融资方案 第五部分 财务评价 一、财务盈利能力分析 二、静态获利分析 三、偿债能力分析 四、综合指标表 五、财务评价结论 第六部分 研究结论与建议 结论 建议 第一部分 项目总论 项目的背景 项目的名称：“公交·家想时代”小户型商住楼（以下简称“家想时代” 项目）。 建设单位概况： 株洲市公交房地产开发有限公司是一家成立于二000年五月的叁级开发资质的企业，在株洲市荷塘区、石峰区先后开发了顺达一、二期和清石广场商业街项目，累计开发面积3.4万㎡。在业内属于稳步开发，稳步经营的国有企业，是一家具有良好信誉度、区域知名度的公司。目前，随着市政府加快对国有企业改制工作的推进，公交房地产与天华房地产强强联手，进行资产重组，组建新的股本结构下的公交房地产公司，开发“公交·家想时代”小户型商住楼项目。 项目的概况 （1）、地块位置及周边现状： 家想时代项目位于荷塘区新华西路72号主干道旁，文化路口，属单栋多层建筑。东靠市政大厦、农机小区，西邻四○四队，南对模具厂生活区，北紧邻顺达花园。地块位于文化路口区域，距离中心广场商圈、红旗广场商圈仅数分钟车程，周边附近轮胎厂、钨钼材料厂、模具厂等生活区即将陆续开发，未来区域发展前景不俗。其现有配套设施也十分成熟，周边超市、商场、学校、医院、菜市场一应俱全，特色美食街、休闲娱乐场所、家润多电器城也近在咫尺。特别是交通发达，有2路、20路、36路、16路等十几条直达市内各区域的交通线路，位于此地生活方便而多彩。 （2）、项目规划控制要点： 由于项目位置与顺达花园A栋、D栋的距离关系，初步取得规划的控制要点为：房屋总高度在21.7m 范围内，开间41.7m，进深12m，与A栋保持6m 通道。通过营销定位的论证，我们设想将项目经营用房的主入口放在新华西路主马路上，小户型的主入口放在小区院内。 （3）、项目建设规模： 土地面积：1.34亩（891.034㎡） 容积率：3.4 建筑面积：3080㎡ 开发周期：约1年 土地价格：195万元（其中：135万元作为土地开发补偿费交公交总公司） （4）、项目投入资金及效益情况： 项目总投资：803.87万元 小户型商住房销售均价：1780元／㎡ 项目销售总收入：1115.74 万元 项目税前利润总额：311.87万元 项目纯利润：208.02万元 项目投资回报率：26％ 项目建设缘由： （1）、项目建设有利于我公司在本市房地产市场的进一步开拓发展。 公司成立以来，，秉承“诚信务实、客户至上”之企业理念，依托政府的优惠政策与支持，立足于荷塘区，通过本项目的开发，占据文化路口区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在房地产业界的形象。 （2）、项目的建设填补了目前市面上二室一厅小面积户型产品的市场空白，较能创造最大利润。 尽管中央政府连续6次对房地产行业实行宏观调控，但对株洲的市场影响不大，主要原因是株洲市的房地产未出现泡沫经济，仍存在大量真实有效的需求。而据我们所知，株洲市几乎所有开发商，开发的产品都是70㎡／套以上的住宅，小户型商住房方面则是单套面积25㎡－69㎡的一室一厅或一居室房，而我们推出的限量在55㎡二室一厅小户型住房可以称作是株洲市的唯一了。因此，作为这个范围的客户群体是有效需求的。只要定价合理，通过一定的包装策划推广，能顺畅完成销售，实现利润最大化。 三、可行性研究报告编制依据 （1）、开发项目拟定的运用方案及相关技术资料； （2）、项目规划总平面图； （3）、市场调查报告及消费需求问卷调查； （4）、编制可研的其他的法规及规范文件。 四、可行性研究结论 本项目社会效益、经济效益俱全，项目可行。 第二部分 市场研究 一、株洲住宅房地产市场的基本走势 株洲的住宅房地产市场目前仍处于一种个人住房需求没有完全得到释放的阶段。总的来说，市场仍是呈良性和健康的态势发展。主要表现在“两低”，即商品房空置率低、住房价格低。这意味着未来株洲的房价将会呈现稳中有升的格局，房价下跌可能性不大，但上涨的幅度作受城市整体经济水平及中央有关政策的影响，不可能出现大幅上扬的情况，仍然是沿续每年100至150元/㎡的水平。 这一