市大酒店估价案例分析.docVIP

××市××大酒店估价××市××大酒店估价结果报告（一）委托方：××经济特区××公司 （二）估价方：××市房地产交易中心 （三）估价对象：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关、××火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。 酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。 （四）估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的公开市场价值。 （五）估价时：200年12月5日 （六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准 （七）估价依据： 1．委托估价合同2．国务院颁发的《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、××省大常委会发布的《××省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件3．《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号4．《××物业市价季报》（200年第3期）5．实地查勘和市场调查获取的资料（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 （九）估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。 （十）估价结果： 楼层 面积（m2） 单价（元／m2） 总值（元） 用途 1 694．57 43370咖啡厅 2 16．00 36948 591172 商铺 3 304．29 27735 8439476 商铺 4 559．38 16384 9164818 商铺 5 1042．45 14456歌舞厅 6 l193．87 12850 1534l625 办公 8 752．59 11780 8865152 办公 16－28 15520．31 11602 180064319 客房 29 1193．87 l7134餐厅 合计 21277．33 13542 288115322 ? （十一）估价人员：（略） （十二）估价作业日期：200年12月1日至200年1月10日 （十三）估价报告应用的有效期：（略） ××市××大酒店估价技术报告 （一）实物状况分析： ××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关检查站、市火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。 （二）区位状况分析：（略） （三）市场背景分析：（略） （四）最高最佳使用分析：（略） （五）估价方法选用： 由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。用收益法进行测算时，具体采用报酬资本化法计算。其公式如下： V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V：房地产价值； A：房地产净收益； Y；报酬率； n：未来可取得收益的年限。 运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。在确定净收益时，我们既考虑物业的实际收益，更考虑物业的客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬率时，我们主要考虑安全利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。 （六）估价测算过程 1．第一层咖啡厅、商场估价 （1）年净收益确定 年净收益的计算公式为：年净收益（a）＝年有效毛收入年运营费用 年有效毛收入计算： ××大酒店一层现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在110～390元／m2之间，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干租赁实例，从中选出3例租赁实例，资料如下： 可比实例 面积（m2） 楼层 租金单价（元／m2·月） a．国商北座 162 1 820 b．罗湖大厦 160 l 800 c．敦信大厦 91．23 1 760 根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金： a．820×100／105×90／100×100／122×?5／100＝432（元／m2·月） b．800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m2·月） c．760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m2·月） 经过对实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在387～432元／m2，我们取其平均值为405元／m2·月，即： 年有效毛收入=405×12×694．57＝3375610（元） 年总运营费用计算： a．各种税费：包括