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土地交易中安全性的比较法考察 乌尔里希?施伯伦贝克 　　关键词: 土地交易/安全性/公告制度/土地登记簿制度/托伦斯制度 　　内容提要: 为了保护受让人的合法权益，世界各国采取了不同的土地登记制度。通过对法国的公告制度、德国的土地登记簿制度以及澳大利亚的托伦斯制度等三种土地转让制度的比较法考察，法国的土地交易安全性较高，德国因土地转让纠纷引起的诉讼也很少，而澳大利亚的土地交易安全性较低，因而引发频繁的诉讼。 　　人们需要土地，目的是居住和劳作，为此，土地必须分配。土地的分配大多是以所有权的形式进行的，所有权不受时间限制可任意使用、转让。但是，当土地存在所有权时，尽管其期限很长，但在时间上或者使用目的上仍受限制。该权利有些可以转让，有些则不能。 　　耕地能否转让的问题，19世纪已在德国引起了很多争论。时至今日，在某些国家，主要是在农业经济结构的国家，仍存在这种争论，而且论据相似。这里暂且不谈耕地的转让问题，而主要探讨财产转移以及土地权的长期转让问题。 　　一、安全性需要 　　当允许土地买卖时，其准则自然是“自己所有的财产方能转让”。反之，如果转让者本人并非土地的所有者，则不得转让。由于土地的价格通常相对较高，因而这种情况对于土地买方更具有风险性。如果事实证明，转让者并非真正的所有者，则真正的所有者可向受让者请求返还土地。当然，受让者只能向转让者请求返还所支付的价款，但要承担转让者此时已身无分文的风险。如果转让者是一个骗子，就很有可能出现这种情况。另外，人们购买土地一般是为了投资。买方可能在购买的土地上建造厂房，而为此支出的费用将是土地价格的几倍。在农业中也是如此，例如买方为改善土壤的支出或者为新买的耕地购置大型的农用机械、建造粮仓等。此时，如果将土地返还给真正的所有者，买方只能在特定条件下要求真正的所有者赔偿其投资，而真正的所有者并不想在其土地上进行这些投资。因而，买方更感兴趣的是他能从土地的真正所有者那里取得土地的权利。 　　其实，转让者也可从土地交易的安全性中受益。转让者如果经常看到土地买方不确定的情况，就会降低土地的价格。一般而言，如果买方不确定，土地所有者在土地上获得的收入也会明显减少。据笔者所知，在非洲，有些国家为保护买方而允许在登记机关进行土地所有权登记，也有很多国家不让登记。经登记的土地价格比未登记的土地价格高出许多倍。在土地抵押中，例如为银行信贷进行担保而设立抵押时，也会出现相应问题。一般而言，土地价值是稳定的(注：当然也有例外。大家知道，在过去几年中，日本经济因为土地的市场价格过高而受到强烈影响，当不动产的泡沫破灭之后，即价格急剧下降时，许多为过高估计的地产进行担保的银行信贷就陷入了困境。因此还产生了银行危机。)，因而银行对其信贷土地的安全性特别关注，如果安全系数较高，则利息较低。银行的整个预算基础是以其假定的土地做抵押的贷款人，也是土地的实际所有者。因为非所有者不会在别人的土地上设立抵押。那么，即使银行对贷款人具有个人债权，同样也不具有安全性，如果其债务人不名一文，银行同样要承担风险。如果银行或者其他出贷人将其贷款人，即并非他所抵押土地的真正所有者的这种风险也列入预算，则必定会用价格——即更高的贷款利息——转嫁这种不确定性。 　　因此可以说，土地交易中的安全性不仅有用，也是每个买方所希望的，而且在国民经济学上具有重要意义。我们必然要问，立法者可以且应该采取哪些措施，以达到土地交易中的安全性目的。比较法告诉我们，世界上主要采用了三种不同制度，当然，在采用相同制度的国家之中也会有细微的差别。在这三种制度中，一个是信息披露制度，以法国的规定为依据，笔者称它为公开制度(也有人称为“转录式登记制度”) [1];第二种制度是在土地登记簿上进行注册，以德国的规定为依据，笔者称之为土地登记簿制度;第三种是在任何情况下进行土地登记都要以已经注册的权利为依据的托伦斯制度(Torrens System)，该制度可追溯到澳大利亚的托伦斯(Torrens)先生。在理论上，第一种制度提供的安全性最低，第三种制度提供的安全性最高。但在实践中并非如此。 　　二、公告制度 　　(一)法国 　　对于想购买土地的人来说，如果能知道相关土地上的法律关系，对他肯定有很大帮助。早在1789年法国大革命之前，法国就有关于土地抵押的规定。当然，重要的是要知道在设立新抵押之前是否已经有人在土地上进行了更早的、从而影响债权人安全性的其他设置。此后，该规定在1855年扩大适用于土地所有权的取得，并对其做了一定修改。但其原理保持不变，据以取得土地权利的合同应通过在主管机构注册并由其保存的方式予以公告。至今财务管理还是这样(注：这表明，早在法国大革命前，立法者的目的就不仅是为了保护其他购买，而是想知道谁获得了多少利息收入，以便提高税收。)。为此，合同必须经过公证。