我国住宅成品化发展模式研究.docVIP

重庆市江北区城乡建设委员会 王鹏 摘要：住宅成品化是住宅产业化的必经阶段，也是实现节能省地环保的可持续建筑的重要条件。当前，国家从政策层面大力推动住宅成品化，但进程仍显缓慢。本文总结了我国住宅成品化发展现状，分析了我国推进住宅成品化存在的问题，提出了快速推进我国住宅成品化的发展模式，为国内其他城市提供了可借鉴的发展框架。 关键词：住宅成品化；标准化；一体化；发展模式 ? 一、引言 20世纪80年代我国逐渐探索住房商品化，90年代起毛坯房就成为住房交付的主要形式，虽然毛坯房的大量生产极大缓解了住宅供应压力，但这种粗放的、技术落后的建筑生产方式不利于住宅产业的发展。1999年国务院下发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，明确要求住宅上市要求一次性装修模式，避免二次装修造成的负面现象。部分省市开始试点工作，并取得了一定成效，但是从全国来看，毛坯房仍然占主导地位，如何合理有序推进我国住宅成品化成为当务之急。 二、我国推广住宅成品化存在的问题 1.推行机制存在的问题 政府作为规范成品住宅的主体，在成品住宅的推行中存在若干问题：一是成品住宅相关制度不健全。目前，我国在成品住宅产品设计标准、施工技术标准、监理验收标准、成品住宅使用服务标准等方面的缺少相应规章细则。二是地方政策未建全。国务院、建设部出台相关实施制度，但一部政策的出台并不能代表全国推行，各级地方政府在住宅成品化方面的规章制定方面参差不齐。三是缺乏差异化的产业政策导向。对成品住宅开发，国家缺乏相应的金融、信贷、科研等方面的政策支持，对住宅产业向规范化、专业化、成品化、工业化方面引导力度不足。 2.成本增加带来的问题 首先是消费者方面的购房成本增加。由于房屋成本中包含了装修费用，在购房环节直接增加了消费者所缴纳的相关税费。另外，对于按揭购房的消费者，成品住宅相对较高的价格，加重了消费者的还贷负担。其次是开发商方面，建设成本的增加加大了开发风险。成品住宅的开发在设计、施工、组织、监管等多个方面增加了成本，这对实力相对较弱的中小开发企业是极大挑战，同时，部分开发商缺乏对装修成本与质量控制能力，未能选择适应市场定位的装修，增加了销售风险和资金回笼难度。 3.技术水平带来的问题 第一，住宅设计单位水平高低不一，本土缺乏优质的成品住宅设计单位，而委托境外的设计单位容易导致建设成本增加而且不利于健全成品住宅市场体系。第二，施工单位成品住宅建设经验不足，多数地区缺少合格的成品住宅施工单位，地区差异明显。第三，监理单位存在装修工程监理技术不成熟、监理人才不足、监理机制不成熟等方面的问题，多数地区缺少符合要求的成品住宅监理单位。 三、推进我国住宅成品化的发展模式 根据我国成品住宅推行情况分析，形成适合我国国情、体系清楚的成品住宅发展模式，是加快推进我国成品住宅发展的重点。我国的成品住宅模式可以从政府引导、企业推行、技术配套、体系建设四个方面入手，如图1所示： 图1 宏观层面的住宅成品化发展模式 1．政府引导 一是出台政策引导成品住宅开发。政府是土地出让、规划设计、项目审批以及法规制定的决策机构，针对当前成品住宅开发规模较小、市场比例低的情况，可以通过出台产业发展规划设定成品住宅发展目标，同时出台相关鼓励性或限定性政策引导成品住宅开发，促进住宅成品化的发展。比如：上海市通过土地出让推动成品住宅建设，要求2008年10月1日之后及2009年出让的住宅用地，中心城区新建商品住宅全装修比例应达到40%以上，其它地区应达到10%以上 [6]；二是出台政策引导成品住宅消费。针对目前税费制度缺陷，对成品住宅和毛坯房有区别的进行税收征收；三是搭建平台促进技术转移。加大产学研合作力度，通过政府、高校、企业等相互合作，提升研发水平，加快技术应用推广，提高整体建设水平。 2．企业推行 住宅建设涉及开发、设计、施工、物业、建材等多个部门体系，但是作为商品房开发的业主单位，房地产开发企业是推动住宅成品化的关键。通过集团化生产，加强前端控制，整合设计、施工、材料等多个部门资源，形成新的产业链，降低住宅建设成本，为市场提供价格合理、品质优秀、设计独特的商品住宅，进而形成品牌效应，占领市场高地。从北京、上海、深圳等成品住宅发展较快的城市来看，龙头企业的示范影响力很大程度上对全装修市场的培育起了推动作用。 3．技术配套 技术配套的改善主要从三个方面入手：一是建筑模数标准编制。我国建筑模数标准存在修编完整度不够、标准缺失等问题，对于“建筑模数协调统一标准”要进一步从原则基础、应用方法、协调原理上阐述，完善组合建筑物各部位的模数标准。二是住宅部品化、标准化。传统的住宅产品由成千上万个零件作为单元，材料、设备等分类众多而又缺少统一的规定尺寸，将住宅产品的构成由零件为单元发展成以部品为单元则可以实现住宅产品的标准化和