第六章房地产市场.pptVIP

（一）土地的自然供给 1、含义 2、土地经济供给的三种形态 3、影响土地经济供给的因素 4、增加土地经济供给的措施 5、土地自然供给与经济供给的区别与联系 含 义 在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。土地经济供给是动态的、有弹性的供给。 影响土地经济供给的因素 各类土地的自然供给 利用土地的知识和技能 社会经济发展需求 产品价格 土地利用计划 土地供给者的行为 增加土地经济供给的措施 扩大土地利用面积 提高土地的集约利用水平 建立合理的土地制度 调节消费结构 提高交通运输水平 利用新技术 保护土地资源 土地自然供给和经济供给的联系和区别 （一）影响土地需求的因素 （二）土地需求曲线 1、房地产供求平衡的内涵 1）含义：是指房地产商品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。 2）房地产供求平衡的基本原理 需求量与供给量的变动 对房地产市场供求平衡 的影响 （这里应强调是指在影响需求和供给 其他因素不变时，商品本身价格变动所 引起需求量和供给量的变动） 当P=ON1时，OM1＞0M2，即供不应求， 市场价格必然上升，一直上升到ON0时， 供给量与需求量相等，达到了均衡态。反之，亦然。 (1)总量性供不应求状态（卖方市场） 其它条件不变，低租金下造成的 供不应求情况如图。 住房租金ON1远低于均衡值ON， 供应缺口为M2M1 供给量小幅增加S0-S1，需求有较 大提高D0-D1，若价格不变，则需 求量OM3＞＞供给量ＯＭ４，供不 应求状况越加严重． (2) 总量性供过于求状态（买方市场） 这种情况通常出现在市场经济体制 下，微观经济层面盲目扩大投资， 宏观经济层面缺乏有力的调节的时 间与地区． 当ＯＮ１＞ＯＮ，ＯＭ１＜ＯＭ２ Ｍ１Ｍ２就是供过于求的数量， Ｍ３Ｍ４ ＞Ｍ１Ｍ２ （3）结构性供求失衡 一、二、三级房地产市场之间的关系 因此，一级市场是二、三级市场赖以产生、发展的基础。二、三级市场是一级市场房地产商品化的必然延伸和结果，二、三级市场的健康发展，将促进一级市场的进一步完善，没有二、三级市场土地使用权的转让、转租，开发企业的房地产商品价值就不能实现，一级市场上土地批租也就不能顺利进行。一、二、三级市场构成了一个完整的市场体系。 一、二、三级房地产市场的特点 转让、出租 出卖、出租 招标、拍卖、挂牌 经营方式 竞争程度较高 带有垄断性的竞争 垄断 竞争程度 消费者 房地产企业 国家、地方政府 市场主体 三级市场 二级市场 一级市场 项目 目录 包括 ①土地所有者或当前的使用者； ②开发商； ③政府机构； ④金融机构； ⑤建筑承包商； ⑥房地产中介机构； ⑦企事业单位及个人。 房地产市场的主体 返回 一、房地产需求 （一）房地产需求的内涵、特点和类型 房地产需求：是指在一个特定的时期内、消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 房地产的需求量：是在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量。 1、内涵 第四节 房地产市场的运行 注意：房地产需求和房地产的需求量的区别？？ 一、房地产需求 1、该类房地产价格 2、消费者的收入及偏好 3、替代房地产商品的价格 4、预期房地产商品的变动趋势 5、城市人口数量和结构的变化 6、政策因素 第四节 房地产市场的运行 2、影响某一类型房地产需求量的因素 价格 需求量 房地产需求 d0 d d1 （一）房地产需求的内涵、特点和类型 整体性 多样性 区域性 层次性 可替代性 生产性需求 消费性需求 投资性需求 投机性需求 第四节 房地产市场的运行 本地需求 外来需求 （1）按需求性质 （2）按需求者的来源 4、类型 3、特点 分为 分为 一、房地产需求 （二）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、 房地产潜在需求：是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。 由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。 第四节 房地产市场的运行 一、房地产需求 2、房地产有效需求 从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。 从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求