房地产经济学07.pptVIP

第七章 房地产周期 第一节 房地产周期概述 正弦波周期、经济周期示意图 经济周期的过程可以分为扩张和衰退二大阶段，细分又可再分为复苏期、扩张期、紧缩期和萧条期四个小的阶段，其周期长度没有定论。 经济的周期性不同于随机性波动，其具有以下特点: 第一，经济周期属于经济总体的波动，而不仅仅是某个经济局部的波动。 第二，经济周期常表现为较长时间的波动，一般都是以年度为单位。 第三，经济周期是指经济发展从扩张到收缩，再从收缩到扩张，依次出现的繁荣、衰退、萧条、恢复等各个阶段，并且各阶段周而复始地出现。 经济周期成为宏观经济学的研究主题之一，各个时代的经济学家分别从不同角度解释了经济周期的成因： 1．乘数—加速原理 2．消费不足理论 3．投资过度理论 4．纯货币理论 5．技术创新决定论 6．心理预期理论 7．太阳黑子理论 房地产周期指房地产业在经济发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复的动态过程，表现为复苏、繁荣、衰退和紧缩循环出现的周期性波动现象。 第二节 房地产周期的影响因素 影响房地产周期的内生因素: （一）市场供求矛盾 （二）价格预期 （三）投资 （四）预期收益率 影响房地产周期的外生因素: （一）经济因素 （二）社会发展因素 （三）城市发展因素 （四）政策因素 第三节 房地产周期的形成机制 从经济波动所面临的外部冲击角度来看，对房地产经济系统产生干扰进而导致房地产周期波动的外部冲击主要有： （一）政策性冲击 （二）体制性冲击 （三）供给冲击 （四）需求冲击 （五）国际性冲击 房地产周期波动的内部传导机制，指的是由房地产经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系，以及对外在冲击的反应，主要的内部传导机制包括： （一）供求机制 （二）价格机制 （三）乘数——加速数机制 （四）产业关联机制 （五）房地产增长制约机制 （六）信贷——利率机制 房地产周期的冲击——传导过程大体经历以下四个阶段： 1.外部冲击阶段 2.初始响应与内部传导阶段 3.振荡衰减阶段 4.进入稳定状态或复原状态阶段 第四节 房地产周期的测度 房地产周期频率，又称为房地产周期频度，指在一段历史时间内波动所经历的周期次数，用以衡量房地产增长的稳定程度。周期频率越高，说明这一时期经济发展越不稳定；反之，如果波动频率低，则表明这一时期经济增长较为稳定。 其计算方法如下： 房地产周期平均长度是指在一定时间内每个房地产周期平均持续或经历的时间长度，以反映房地产行业运行的稳定程度。周期平均长度越长，说明这一时期的房地产经济运行越不稳定；反之，周期平均长度越短，表明这一时期的房地产经济运行越稳定。 其计算公式为： 房地产波动系数，指一段时期内房地产实际增长状况对长期增长趋势的变动值，衡量在特定时期内房地产增长的波动状态。 其计算公式为： 房地产周期波动振幅即为房地产周期波动的幅度，可用同一周期内波峰到波谷之间的指标差额来表示，是衡量和反映房地产周期波动程度的重要指标。振幅越大，说明房地产业运行越不稳定；相反，振幅越小，则说明房地产业运行越稳定。 其计算公式为： 房地产平均涨落比是指房地产周期波动中扩张和收缩对于产业增长趋势线偏离程度的对比，可用扩张阶段的波动振幅平均长度与收缩阶段的波动幅度平均长度之比来计算。 其计算公式为： 房地产周期的基本测度方法包括：直接测度法和剩余法 直接测度法 这种方法也被称为环比测定法，是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法。该方法的计算公式为： 剩余法也被称为残余法,使用剩余法测定房地产周期波动，是从时间数列中逐次和一次消除长期变动趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动，然后再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。 第五节 房地产周期与宏观经济周期 一、房地产业在国民经济中的地位和作用 二、房地产周期与宏观经济周期的时序关系 三、房地产周期与宏观经济周期的关联性 经济增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4%——5% 停滞甚至倒退 5%——8% 稳定发展 8%——10% 高速发展 10%——15% 飞速发展 经济增长率与房地产业发展状况的关系 经济增长意味着国民收入增加，房地产消费需求与投资需求随之上升，整个房地产业呈现出良好的发展状况。经济增长率越高，房地产业的发展速度越快。从房地产和宏观经济的运行轨迹来看，二者之间存在着如下深层关系： （一）房地产周期与宏观经济周期具有正相关性 （二）不同发展阶段下房地产周期与宏观经济周期的关系 （三）房地产周期波幅高于宏观经济周期波幅的经济学解释 综合练习 一、本章基本概念 周期；经济周期；基钦周期；朱格拉周期；库兹涅茨周期；康德拉