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住宅市场研究提纲 一、城市宏观经济研究 本部分将对城市的经济结构进行评估，并对城市未来经济增长进行预测，包括：城市的总体定位、城市的比较优势及比较劣势、GDP总量及产业结构、主导产业类型、增长潜力以及未来5年对当地经济增长产生重大影响的重大事件（包括重大基础设施、重要投资等）。 1、 经济增长及财富指标 1.1 2005-2009年*个城市GDP增长情况 历年*地GDP总量及增长率 历年*地人均GDP及增长率 *地GDP总量及人均GDP与其他直辖市对比分析 1.2 2005-2009年*地产业结构发展情况 *地支柱产业的规模总量、在本行业中的地位及发展前景等 *地大力扶持型产业的规模总量、在本行业中的地位及发展前景等 1.3 2000-2005年*地利用外资情况 1.4 2000-2005年*地就业状况 目前*地总体就业人口规模及就业率 历年*地国有企业事业单位就业比例及增长率 历年*地私营企业就业比例及增长率 历年*地外资企业的就业比例及增长率 2、 未来经济增长趋势分析 2.1*地经济发展十一五规划 2.2十一五规划重点发展的目标产业分析 2.3未来5年内完成的在建重要基础设施分析 二、*地市区城市形态和规划 本部分将通过对地理因素（如山，河，湖等），工业及商业地区、规划商业区、基础设施等城市物理布局的描述，结合政府规划，描述**市市区城市（新城）未来发展方向。 1、*地城市结构 1.1 城市基本地理布局 1.2 城市总体规划（2020年规划）：城市总体功能布局，未来发展方向 1.3 主要的商务地区研究（分区域研究） 1.5 主要的住宅区研究 2.6城市市政规划调研（包括重要道路等交通规划，公园、大型文体娱乐设施等） **地住宅市场容量指标研究 本部分主要研究*地人口的增长（包括自然增长和相关移民政策），家庭数量的增加（包括新组建家庭带来的新增家庭数量，以及家庭成员数量的减少导致的家庭数量增加）对住宅产生需求，同时也将研究拆迁导致拆迁户对住宅产生升级换代的需求。 1、**地人口规模及增长 1.1 2005-2009年*地全市、市区、各区域户籍人口数量及增长率 1.2 2005-2009年*地外来常住人口分析 1.3 *地人口增长原因分析 2、家庭数量及家庭结构 2.12005-2009年*地全市、市区、各区域家庭数量及增长率； 2.2历年*地全市、市区、各区域家庭成员规模及变化趋势（分10年期及五年期） 四、*地住宅购买力指标研究 本部分主要研究*地家庭（可支配）收入，通过家庭可支配收入与房价之间的关系判断住宅购买力。 1、2000-2005年*地城镇居民家庭年收入总体分布、均值、中位数 2、2000-2005年*地城镇居民家庭恩格尔系数 3、2000-2005年*地城镇居民家庭年可支配收入总体分布、均值、中位数 4、2000-2005年*地城镇居民可支配收入（名义）增长率 5、2000-2005年*地城镇居民家庭户均银行存款余额 7、2000-2005年*地（不含县城以下）房价收入比 8、2000-2005年普通商品住宅成交均价涨幅与GDP涨幅的比值 9、2000-2005年普通商品住宅成交均价涨幅与人均可支配收入涨幅的比值(可提供商品房成交均价) 五、*地住宅市场分析 本部分将通过对住宅供应、需求以及价格走势，来评估当前住宅市场结构以及未来的表现。 1、住宅市场成熟度分析 1.1 商品住宅发展历史（包括*地商品住宅市场主要的几个发展阶段、时间点、特征；不同阶段主要商品住宅形式，单位集资建房、经济适用房、普通商品住宅所占的比重和地位） 1.3开发商成熟程度（包括当地较大开发商数量（本地、外来）、背景（国有/政府、民营）、进入当地市场时间、规模、年销售额、未来开发项目） 1.4住宅产品成熟度（包括通过对“产品设计、规划、园林景观、工程质量”等指标的评估对*地住宅市场产品成熟度进行判断） 1.5区域成熟度（包括对*地主要住宅开发区的开发成熟程度进行判断，不同区域优劣势分析、各区域住宅发展前景分析 2、土地供应市场分析 2.1 土地供应方式及程序（包括**住宅用地市场目前存在的土地供应方式、各种方式的供应渠道、各种方式所占的比例、各种方式的优劣势比较等） 2.2 未来住宅土地供应（包括未来3年政府计划出售的住宅用地的总体规模、每年推出的规模、区域分布、总建面的分析以及对于新规划的大型住宅区或者大型住宅配套区域需要进行重点描述）　 3、住宅供应情况分析 3.1商品住宅建设情况研究（包括过去5年每年新开工面积及增长率、每年施工面积及增长率、每年竣工面积及增长率等） 3.2未来3年住宅供应情况预测（包括未来3年每年预计供应的住宅总体建筑面积、不同区域的供应预测、不同价格区间的供应