株洲冶金学院项目土地敏感性分析.docVIP

株洲冶金学院项目土地敏感性分析 一、株洲典型项目价格变化 2010年7月，我司对株洲房地产市场进行了详细的调查分析。2011年2月，我司再次对项目周边在售楼盘进行价格行情摸查，调查发现各项目产品销售价格在近半年的时间内均呈现上浮态势，具体变化如下表所示： 项目名称 在售产品 多层销售均价 增幅 高层销售均价 增幅 2010.7 目前 2010.7 目前 玫瑰名城 130-140㎡电梯房，5月推出80-90㎡产品 3850 售完 -- 3600 3900 +8% 嘉盛华府 在售临马路9层电梯公寓1*1，60㎡ 3800 售完 -- 3600 4300 +19% 金色荷塘 多层售完，仅剩18层128㎡户型 3900 4600 +18% 3600 3800 +6% 如上表所示，近半年时间株洲房地产市场价格上浮幅度均在6%以上，个别项目产品价格上涨幅度达19%。参照市场行情，保守估算本项目现时销售均价，在2010年7月预估价格基础上取最低涨幅6%预估项目现时价格如下： 项目 2010.7市场价格（元/㎡） 价格增幅 现时估算销售单价（元/㎡） 多层 4500 +6% 4770 高层 4000 +6%　 4240 商业 8000 +6%　 8480 则销售收入为： 项目 单价（元/㎡） 可售面积（㎡） 销售收入（万元 ） 多层 4770 30440 14519.88 高层 4240 273960 116159.04 商业 8480 12000 10176 合计 4452 316400 140854.92 备注：项目单位销售价格则为：总销售收入/总建筑面积=4392元/㎡。 项目总可售面积31.64万平方米，总销售收入140854.92万元，整体销售均价4452元/平方米。此外，本项目可售稀缺商业铺位1.2万平米，仅占项目总建面3.74%，均价8480元/㎡为保守估算价格，未来还存在较大上升空间。 二、项目土建建筑成本及其他 项目土建成本及营销费用、税费如下： 序号 项目 数量 单价 投资额（万元） 备注 1 前期及配套费用 320700 212 6798.8 根据株洲一般标准，包括规划、勘察、设计及建设中的相关配套费用 2 房屋建筑工程费 320700 1293 41468.3 元/平方米 其中 多层 30440 900 2739.6 包含土建工程费、桩基础工程、一般水电安装、消防、煤气管道、电梯等 高层 273960 1350 36984.6 商业 16300 1070 1744.1 3 装修工程费 320700 80 2565.6 参考株洲市装修造价水平，取80元/平方米 4 公共配套设施费 320700 250 8017.5 根据株洲市建筑㎡ 5 管理费用 320700 55 1765.5 1-4之和的3% 6 财务费用 320700 130 4169.1 按株洲标准取130元/㎡计 7 不可预见费用 320700 55 1765.5 1-4之和的3% 部分成本合计 320700 2075 66550.4 　元/平方米 8 营销费用 320700 88 2817.1 销售收入的2% 9 营业税、所得税及附加 320700 527 16902.6 销售收入的12% 总投资 320700 2690 86270.0 不计土地成本总投资 项目不计土地成本情况下，土建成本及营销费用、税费等总投资为86270.0万元，单位投资2690元/平方米。 三、敏感性分析 计算说明： 以土地价格为150万元/亩时为例，项目总成本及利润计算如下： 土地价格=150万元/亩 总投资（不计土地成本）=86270.0 总成本=土地价格+总投资=150*160.35+86270.0=110322.5万元 利润=销售收入-总成本=140854.9-110322.5=30532.4万元 利润率=利润/总成本=30532.4/110322.5=27.68% 假定项目销售价格不变，地价成本变化时，项目总成本及利润变化情况： 因素变化情况 相关指标变化情况 敏感性分析结果 总建筑面积 销售收入 总投资 （不计土地成本） 总成本 利润 利润率 （m2) （万元） （万元） （万元） （万元） 基本方案 320700 140854.9 86270.0 110322.5 30532.4 27.68% 地价150万元/亩 容积率=3.0 地价变化 180万元/亩 320700 140854.9 86270.0 115133.0 25721.9 22.34% 200万元/亩 320700 1