下跌行情的上海楼市该怎样期待？.doc

下跌行情的上海楼市该怎样期待？ 蒋正华 热闹非凡甚至是火爆沸腾的上海楼市，终于在中央政府一系列的宏观调控政策下得以理性回归趋于温和平静。以稳定房价为核心的“5·11”七部委“新政”成为楼市的一大转折点。整个上海楼市的市场动态和相关指数数据表明：2005年6月是上海楼市走势的阶段性拐点和分水岭。6月中房上海住宅指数1456点不涨不跌，7月份则环比下降2.82％；6月上海二手房指数为1710点，环比下降0.2％首度出现下跌，7月份则环比下降0.3％。另据反映，今年新房涨价因素的商品住宅销售月环比价格指数显示，今年1至6月上海新房环比涨幅分别为：1.6％、1.6％、2.5％、0.5％、0.1％、-1.2％，可见，3月份之后涨幅逐月回落，其中6月份首次出现负值。因此，今年6月份是上海楼市的拐点已毋容置疑。 四环五区不同时段新盘住宅当年累计成交均价比较 环间 区域 2004年 12月9日 2005年 3月7日 春节前后 三个月涨 2005年 5月6日 3月7日至 5月6日 2005年 5月12日 2005年 6月6日 2005年 6月11日 2005年 6月30日 2005年 7月6日 内环 以内 13169元 15886元 上涨 20.63% 17397元 上涨9.51% 17386元 17559元 17549元 17560元 17557元 中内 环间 8968元 11021元 上涨 22.9% 12043元 上涨9.27% 12063元 12305元 12366元 12285元 12241元 中外 环间 6150元 7743元 上涨 25.9% 7828元 上涨1.1% 7634元 7635元 7663元 7638元 7630元 外郊 环间 4680元 6389元 上涨 17.8% 6420元 上涨0.49% 6391元 6385元 6385元 6285元 6280元 郊环 以外 4633元 4574元 下跌-1.27% 4547元 4527元 4479元 4403元 4397元 6月6日至 7月6日涨幅 2005年 7月18日 2005年 7月31日 2005年 8月15日 6月6日至 8月15日涨幅 0 17431元 17431元 17337元 -1.26% -0.52% 12126元 11970元 11846元 -3.73% 0 7608元 7543元 7528元 -1.39% -1.64% 6241元 6224元 6172元 -3.29% -2.87% 4309元 4288元 4260元 -5.88% 注：表中截至当天累计成交均价数据，来源于上海市房地产交易中心“网上房地产”，“涨跌幅”由笔者换算而来。 据笔者对上海市房地产交易中心“网上房地产”四环五区不同时段新盘住宅当年累计成交均价的监测研究发现，截至2005年6月上旬，新盘累计今年住宅成交均价，上海四环五区房价是处于一个有史以来的高峰值，即截至2005年6月6日新盘累计成交均价显示的内环以内、中内环间、中外环间、外郊环间、郊环以外五大区间均价分别为：17559元、12305元、7635元、6385元、4527元。表明相关区间房价的这一组数据，是真实地反映了上海房价走势自网上公示以来累计成交均价首次出现滞涨，出现了相当明显的拐点头部。在成交量极度萎缩仅是2月份的四分之一的状况下，6月上旬（见表中6月6日至6月11日）四环五区中累计今年住宅均价出现滞涨企稳并且逐步下探，在成交量占今年上半年总量的比重相当低的状态下，反映出下跌态势，这正辩证地表明了在6月份拐点出现后，6月份以来上海四环五区的整个楼市新盘房价下跌幅度较大。相对来讲，“5·11”后跌幅一下子猛烈，才导致累计住宅均价拐点凸现。 笔者发现，截至8月15日，累计今年住宅成交均价上述五大区域分别为：17337元、11846元、7528元、6172元、4260元，6月6日至8月15日，上述五大区域今年累计住宅成交房屋均价跌幅分别为：1.26％、3.73％、1.39％、3.29％、5.88％，可见，跌幅最大的区域是郊环以外，跌幅最小的是内环以内。由此足以证明：“地段、地段、还是地段”的市场法则。当然，郊环以外，由于低价房、配套房的大量上市，致使成交均价下降相当明显，但这并不表明，所有郊环以外的商品房普遍跌幅最大。而内环线以内由于成交量持续萎缩，故导致两个多月来整体累计成交均价微幅下探。而事实上，内环线内个案的成交均价也明显出现下降，特别是市中心二手次新房的跌幅大约在20%。 一、主宰上海楼市未来走势：买卖双方的心态 上海房地产市场对房价的敏感程度如同条件反射，今年上半年上海商品住宅平均房价已高达7029元，按同