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二手房引领楼市回暖 张传勇 二手房市场正在逐步回暖 2007年岁末，我国房地产行业寒意料峭。随着政府宏观调控政策的力度加大，市场颓势初步显现，而发生于中介业的系列事件更加重了整个行业的颓势——中天置业一夜之间全部关门歇业、创辉租售集团被爆倒闭；北京最大二手房中介之一中大恒基，计划将关闭100余家门店；而在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率为25%～50%不等。 这一系列“洗牌”现象一度让消费者对楼市信心大减，伴随着“拐点”舆论的出现，客户观望情绪越加严重，且一、二月份正值房地产市场传统的成交淡季周期，二手房交易量急剧下滑。 但是目前的情况有了变化。据部分城市3月份二手房成交统计数据显示，国内二手楼市正在逐步回暖。据北京、上海、深圳等一线城市二手房成交数据显示，3月份二手房在价格较为稳定的前提下，成交量提升明显。与此同时，据部分城市中介门店人员反应，从3月份开始二手市场看房的客户大增，与年前的情况大相径庭。虽然许多看楼客是试价、了解行情，入市还比较犹豫，但络绎不绝的客流，说明目前置业需求只是受到压抑，一旦市场明朗、价格偏稳，大量受到压抑的需求就会在短时间内得到引爆。 表1 北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房指数变化 数据来源：搜房网中国指数研究院二手房研究中心 回暖原因分析 市场回暖的原因，除消费者的刚性需求直接引起之外，与购房者的消费观念转变以及我国二手房市场存在广阔空间都有着一定的关系。 1.市场存在较大刚性需求 目前，市场仍然存在较大的刚性需求。去年年末由于受到加息政策及银根收紧等因素的影响，刚性需求暂时“冻结”，消费者进入观望状态。经过几个月的政策消化后，一些刚性需求开始释放，带动成交放量，尤其是以自住需求为主的区域成交量增幅明显。而这些自住需求中，以年轻人需求更为强烈。很多年轻人计划赶上“奥运婚”，住房需求比较迫切。 2.购房观念开始向二手房倾斜 实际上，二手房回暖的趋势与我国住房需求者的购房观念转变也有很大关系。据上海明略市场策划咨询有限公司近期一项调查显示 ，通过以多段随机抽样方式对上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、武汉等7市的约3000名近2年内可能考虑购房的消费者进行了一次入户调查，结果表明人们的购房观念在一定程度上在朝着二手房市场倾斜。其具体结果如图所示： 是否考虑买二手房 购房二手房主要考虑因素 是否需要中介 选择中介的主要原因 图 二手房需求调查数据分析（2008.2） 从该调查结果可以看出，虽然中介业刚经历了“洗牌”阴影，但消费者对中介行业的信赖度仍然较高。而夯实二手房与新房的价差，才是保证客户选择购买二手房的必要条件。 3.二手房交易有较大上升空间 整体来说，我国房地产市场上二手房在商品房总成交面积中所占比例明显偏低，最近几年甚至不足40%（详见表2）。出现这一结果的原因主要有以下几点：首先、我国二手房只是在北京、上海、深圳这些人口流动较大的一线城市才比较发达，而在二、三线城市并未普及；其次、近年来房地产“牛市”使得房地产开发量过大，新房供应量远高于二手房供应量，这就变相拉低了商品房总成交量中二手房所占的比例；最后是我国房地产消费观念的问题，二手房尚不足以满足广大购房者的心理需求，在与新房价差并不明显的前提下，消费者往往会选择购买新建商品房。 表2 从我国二手房在商品房成交面积中所占比重 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 新房成交面积 (万平米) 1797 1971 2376 3300 3159 3025 3695 二手房成交面积 (万平米) 1422 1790 2306 2727 1972 1707 1993 总成交面积 (万平米) 3219 3761 4682 6027 5131 4732 5688 二手房占比 44.2% 47.6% 49.3% 45.2% 38.4% 36.1% 35.0% 数据来源：由上海统计网与中原地产市场研究部提供数据整理而得 国外主要发达国家二手房市场表现相对较为活跃，其成交比例普遍在总销售的50%以上，远大于我国目前该比重尚不足40%的尴尬现状。 美国：2005年1月份美国二手房销量比2004年12月份增长3%，其中二手房与新房的交易比例为3.22：1，二手房比重达76％以上，而在大城市这个比重要更高。另外一个有趣的现象是美国人更为青睐二手房市场中建筑年龄较久的。 英国：居民更换房子的频率较高，一般每隔七