住宅商用租房合同效力问题的研究.pdf

摘要 “住宅商用”在实践中经常出现，其发生原因多种多样，既有出 租人擅自改变房屋使用性质出租，也有双方约定改变房屋用途的情 形，还有承租人擅自改变房屋用途的情形。此种房屋租赁合同是否有 效，不同地区的法院存在不同的理解，理论上也存在不同看法。本文 认为，出租人擅自改变房屋性质或双方当事人约定改变房屋使用性质 的行为，并没有违反法律的强制性规定，故在满足其他合同生效条件 的前提下，属于有效合同。因此，在不损害相关权利人合法权益的基 础上，本着有利于经济发展、有利于便民、有利于物尽其用的原则， 可以在合法、安全、自治的前提下认定为住宅商用中租房合同的效力。 如果出租人隐瞒房屋使用性质、或者承租人对于房屋性质存在重大误 解、或者承租人在使用房屋过程中擅自改变房屋用途，则会发生合同 撤销的法定事由，享有撤销权的当事人可以依法撤销该租房合同，并 据此发生返还原物、恢复原状、赔偿损失的法律后果。无论出租人隐 瞒房屋使用性质，还是双方当事人约定改变房屋使用性质，承租人在 使用过程中均可能因为部门规章或地方性法规的强制性规定而无法 实现合同目的，在此种情况下，承租人可以依法要求解除合同，进而 引起返还原物、恢复原状、赔偿损失等法律后果。无论是合同被撤销 还是解除，均发生对装饰装修物的归属和补偿问题，对此应区分形成 附合和未形成附合两种情况，分别进行处理。 关键词：住宅商用 合同效力 合同撤销合同解除 Abstract lessor often thatthe change In appeared practice，it’S the to oftheleased agreed the house，orparties using—nature _ ● 一 一 一 housefor rentaresidential the natureand changeusing cours iSvalidornot?The rentalcontract commercialuse．Such the havevarious towards fromdifferent understanding regions thelessor itisalsointheliterature．If question．So thehouseorthe the natureof