国贸蓝海建设项目可行性分析研究报告.pptVIP

钟宅湾项目可行性研究报告 2005年12月16日 第一篇、市场篇 宏观分析 政策面上主要从金融、汇率、土地、税收、行政上加以干预，其中，金融与汇率做小幅调整后已基本稳定，重要的是土地供应量与行政上的影响，促使房地产供应的放大，但考虑到土地稀缺以及协议出让停止的综合因素，市场仍将向好，税收则一定程度打击了投机者，避免了排队抢购的投机或热度投资现象。 厦门年GDP增长速度保持在12%以上，近年及未来几年更将保持在15%—16%，这与发达国家2—3%有所不同，作为无可替代的不动产必需品，房地产的增值也必然与GDP增长同步，理论上应在同期贷款利率与经济增长速度间取值。 人口增长是房产需求与价格增长的最直接因素之一，厦门将从2004年147万人口增长至2020年的300万人口，意味着需求空间依然相当庞大，从厦门现有发展战略来看，海湾型城市、各大重点工程、写字楼、五星级酒店、大型工业基地以及成片开发项目，加上厦门作为副省级城市在福建的聚集效应，以及温馨海滨城市对全国的吸引力，人口的增长甚至是高素质人口的增长已成必然。 部分城市（并以上海为典型代表）的房价有所下降，但必须看到上海房价与厦门的构成完全不同，首先上海的扩张速度远远超过厦门的水平，远郊房价大大拉低了整体水平，其次同一位置的上海房价涨幅远远超过厦门，如上海中心地段房价由8000元/平方米上升至2.4万—4万元/平方米甚至更高，也就是3—5倍，以这样的速度，部分位置的房价增速大大高出了GDP的增速而带来的适当回调也属正常。 房地产市场 土地市场 房产市场 土地市场 厦门今年土地市场可以看出明显放大，有一个很大原因为协议出让已彻底停止（06年开始），意味着未来年土地供应量应在300—400万平方米建筑面积，否则必然出现房市供不应求现象，另一方面，政府各项重点工程浩大，资金用量大，按此测算，地价收入约100亿元，仍显不足（年固定资产投资已达300亿以上），因此，政府必然持续加大土地供应，同时滚动发展厦门经济。这也意味着未来资金实力雄厚的企业将更具竞争力，同时政府也将加大招商力度，从而提升厦门房地产的整体竞争力。 岛内土地依然是近年关注与发展的重点。 房产市场 价格依然处于稳步上升态势。 成交量有所下降。一个重要原因是供应量的大幅下降，另一方面，受政策影响，市场回归理性，一个项目一周卖几套成为正常现象。 未来房市将逐步企稳，并随着人们收入水平的增长以及高素质人才的流入，市场面仍将趋暖。 市场调查 1、滨北板块 2、员当板块 3、环岛路板块 4、市中心板块（老市区） 5、富山、莲坂板块 6、江头板块 7、湖里板块 8、莲前板块 9、金尚板块 住宅6000元/平方米与8000元/平方米的划分， 别墅市场则达至15000元/平方米以上。 市场定位 1、厦门豪宅在哪？主要为员当湖与环岛路板块，员当湖板块已相对较为静谧休闲，但仍有项目规模不大的缺憾，真正成规模的豪宅极少，钟宅湾从整体规划来看则极具豪宅潜质，它湖海环绕、安静、交通快捷并且大规模高品质定位、低密度、未来休闲配套完善、户型也可实现最佳设计，因此完全有条件定位于豪宅市场。 2、定位于厦门东部休闲豪宅，离中心不远又极具休闲感。客户主要来自于各大企业的中高层管理人士、投资者（针对外籍租赁市场等）以及各私营企业主等，早期吸引的这部分人士喜欢安静、休闲、开敞空间的居住环境，未来更将吸引区域商务中心入驻的各大企业中高层管理人士。 第二篇、产品篇 区位分析 规划图 规划技术指标 SWOT分析 产品定位 1、休闲豪宅 2、高层板式景观公寓（约占85%）与低层别墅（约占15%）结合 方案设计 方案一：三副地块合并为一整幅地块，统一指标、统一规划、统一开发 方案二：按挂牌文件和规划技术指标，三副地块分别规划，自成体系 开发方案(一) 整体鸟瞰图（原设计） 立面效果图（原设计） 方案比较（一） 方案一无论在空间性、开敞性、通透性以及城市建设等方面均优于方案二，通过集中别墅区更形成社区的中心景观，与高层景观公寓错落有致、相互呼应 方案一的集中别墅相较方案二藏于高层建筑的别墅或花园洋房拥有更强的空间感、更适宜的居住环境和更高的价值 采用短板式设计的高层景观公寓，不但避免了空间的压抑感，更实现户户观湖的良好景观朝向，大大提升了高层公寓的景观价值 三地块的统一规划与开发，不但扩大了社区规模，提升居住氛围，同时也让整个项目的地下室、道路系统、园林景观、社区配套等各项资源得以共享，更具科学合理性，一定程度也节约了项目的开发成本 方案比较（二） 以现有市场行情考虑，两方案可实现售价如下： 方案一：公 寓：7800元/平方米 别 墅：15000元/平方米 方案二