土建造价员案例分析常见错误50例.docVIP

1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。 2、估价对象描述不全。 （1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等） （2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）； （3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）； （4）区域及个别因素描述不具体； （5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限） 3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法） 4、各种评估方法中的错误： 一、比较法： 1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）； 2、可比实例的币种未说明； 3、建立价格可比基础时，汇率选择错误； 4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 5、日期修正计算错误； 6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正； 7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正； 9、计算结果有错； 10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况； 11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）； 二、收益法 1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）； 2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况； 3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算； 4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性； 5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）； 6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）； 7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算； 8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）； 9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）； 10、某些计费基数未说明基数数值的来源 11、资本化率的选取未说明求取方法和来源； 12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）； 13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）； 14、计算错误 15、最终综合确定估价结果时没说明理由。 16、评估结论没有大写； 17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）； 18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法 房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费 1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价； 2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）； 3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）； 4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算； 5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。 四、成本法（未考过） 房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）； 2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）； 4、 成本法计算贷款利息时计息期有错； 5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）； 6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145） A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本） B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用） C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费） D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值） 8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 （1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计； （2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法