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房地产估价 主讲教师: 尹正 管理工程系 第十章 房地产价格影响因素分析 基本要求? ： 1、了解社会因素、行政因素、心理因素和国际因素对房地产价格的影响。 2、熟悉房地产的自身因素、环境因素、人口因素和经济因素对房地产价格的影响。 第一节 概述 1、为什么要进行影响房地产价格因素分析 在现实中，房地产价格水平及其变动，是由众多影响房地产价格因素共同作用的结果。其中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产交易情况、房地产状况情况等。这些可以量化的影响因素，可以在房地产估价时直接加以考虑或者予以调整。但是大量的影响因素是不能量化的。例如，社会因素、心理因素等，对于不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些不可量化的影响因素，是必影响估价的结果。因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价人员全面认识影响房地产价格的因素。 2、对把握和量化房地产价格影响因素的认识 ⑴不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向不尽相同 ⑵不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度不尽相同 ⑶不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系不尽相同 ⑷有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关 ⑸某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或者数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响，虽然可以识别到，却难以用数学公式或者数学模型来描述。 3、房地产价格影响因素的分类 ⑴一般分类 自身因素；社会因素；经济因素；行政因素。 ⑵总分类 一般因素是指对广泛地区的房地产价格水平有所影响的因素，如利率、通货膨胀。 区域因素是指对某地区的房地产价格水平，有所影响的因素，如环境污染、基础设施完备程度。 个别因素是指房地产自身状况或者条件对其价格水平，有所影响的因素，如土地的位置、面积、行状、地势、地质。 4、影响房地产价格的9大类因素 (1)房地产自身因素； (2)环境因素； (3)人口因素； (4)经济因素； (5)社会因素； (6)行政因素； (7)国际因素； (8)心理因素； (9)其他因素。 第二节 房地产自身因素 1、区位 2、土地面积和现状 3、地形地势 4、地质条件 5、肥力 6、日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7、建筑物本身 第三节? 环境因素 1、大气环境 2、声觉环境 3、水文环境 4、视觉环境 5、卫生环境 第四节? 人口因素 1、人口数量 2、人口素质 3、家庭人口规模 第五节 经济因素 1、经济发展 2、利率 3、物价 4、居民收入 5、汇率 第六节?? 社会因素 1、政治安定状况是指现有政权的稳定程度，不同政治观点的党派与团体的冲突情况等。 2、社会治安程度。 3、房地产投机。 4、城市化。 第七节 行政因素 1、房地产制度 2、房地产价格政策 3、行政隶属变更 4、特殊政策 5、城市规划 6、交通管制 7、税收政策 第八节 国际因素 1、世界经济状况。 2、国际竞争状况。 3、政治对立状况。 4、军事冲突情况。 第九节? 心理因素 1、购买者或出售者的心态； 2、个人的欣赏趣味(偏好)； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅的心理； 5、讲究风水或吉样号 第十节 其他因素 某些重要人物的健康状况与生死； 有时房地产购买者出于自身的急迫需要而愿意高价购买； 房地产拥有者偶然发生资金困难，急需资金而低价出售房地产等各种因素，均会影响房地产价格。 共有的房地产，如果共有人数较多，对于房地产的维护、修缮、处分困难等，此时的房地产成交价格会低于正常价格。 结 束 * * *