第5章 房地产估价方法—收益法.pptVIP

报酬率求取的基本方法主要有三种： 1）累加法。 无风险报酬率又称安全利率法。 风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。 累加法的一个比较细化的公式为： 报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠 其中：投资风险补偿是指当投资者投资于具有风险性的房地产时，所要求的承担额外风险的补偿；管理负担补偿是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求的对所承担的额外管理的补偿；缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。 例5-4 已知无风险报酬率为5%，与某房地产投资相关的投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿、投资带来的优惠分别为2.50%、0.50%、1.00%、1.00%，试求该房地产投资的报酬率。 2)投资报酬率排序插入法 投资类型及其风险 报酬率应落区域 报酬率 估价对象风险程度应落的位置 0 3）市场提取法 又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法的公式，反求出报酬率。 用市场提取法一般要求能够很容易地搜集到多宗类似房地产的交易信息。要选择多宗能用以比较的实例，一般要求不少于三宗，而且交易时间与待估房地产估价时点相近。 例5-5市场上有6个待估房地产的可比实例及其相关资料如下表5.5所示，试利用市场提取法求取待估房地产的报酬率。 表5.5 六个可比实例及其相关资料 可比实例 净收益（万元/年） 价格（万元） 1 64 523 2 26 208 3 42 356 4 57 470 5 29 230 6 22 190 5.3.2资本化率与收益乘数的求取 对资本化率、报酬率和收益乘数的说明 资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的未来收益转换为价值的比率，但资本化率是在直接资本化公式中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，而报酬率则是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。 通过投资组合技术求取资本化的方法： 投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。 土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。 房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。它们之间的关系是： VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。 例5-6 某宗房地产的土地价值与建筑物价值分别占总价值的40%和60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，试计算综合资本化率。 综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro ＝M×RM＋(1－M)RE 上式中： Ro表示综合资本化率（%）； M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%--90%之间； RM表示抵押贷款常数； RE表示自有资金的资本化率（%）。 上述公式用文字表示即： ＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款价值比率）×自有资金资本化率 例5-8 某房地产的年净收益为20万元，购买者的自有资金为50万元，银行抵押贷款年利率为12%，购买者自有资金年资本化率为15%，试求该房地产的价格。 5.4房地产收益价格的估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价格估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 报酬资本化法最一般的计算公式为： 式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。 根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年