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房地产企业税收政策 专题研讨 二O一一年一月 目 录 房地产企业税收政策讲解 2 一、房地产业项目运作流程 2 二、房地产开发企业征地过程中发生的经济补偿和房屋拆迁涉及的税收问题 3 （一）对被拆迁者的税务处理 3 （二）对拆迁者的税务处理 5 三、房地产企业配套设施开发成本的核算 7 （一）配套设施的分类 7 （二）配套设施的产权 7 （三）配套设施的会计核算 8 （四）配套设施成本的税务处理 10 四、房地产行业税收自查要点 11 （一）企业所得税自查 11 （二）营业税自查要点 21 （三）土地增值税自查要点 27 （四）土地使用税检查要点 30 营业税 35 一、计税依据 35 二、纳税时间的规定 36 三、几项具体规定 36 （一）合作建房营业税的有关规定 36 （二）个人将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产征收营业税的问题。 37 （三）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 38 （四）关于以房屋抵顶债务征收营业税问题 38 （五）关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题 38 （六）关于房产开发企业包销房产征收营业税问题 38 （七）关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题 38 （八）转让在建项目行为征收营业税问题 39 （九）关于中外合作开发房地产征收营业税问题 39 （十）农村被拆迁者取得的拆迁补偿收入是否缴纳营业税问题 39 （十一）城镇被拆迁者取得的拆迁补偿收入是否缴纳营业税问题 40 （十二）拆迁者“拆一还一”的营业税如何缴纳的问题 40 四、个人住房营业税税收政策。 40 企业所得税 43 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 43 二、关于完工开发产品的税务处理问题 43 三、关于开发产品预租收入的确认问题 46 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 46 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 47 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 48 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 49 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 49 九、关于征收管理问题 53 十、关于适用减免税政策问题 53 十一、对被拆迁者取得的拆迁补偿收入征收所得税的规定 54 土地增值税 55 一、纳税义务人 55 二、征税范围 55 三、税率 55 四、应纳税额的计算 55 五、转让旧房准予扣除项目的计算 57 六、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 58 七：扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 58 八：土地增值税的预征率 58 九、土地增值税清算的有关规定 59 十、土地增值税的免税规定： 61 十一、土地增值税的征收管理与清算管理 63 十二、土地增值税的会计处理： 64  第一部分房地产企业税收政策讲解 房地产企业税收政策讲解 一、房地产业项目运作流程 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序： （一）前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 （二）建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本