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浅谈房地产抵押证券化 班级 0312072 学号 031207213 姓名 李菲 关键词：房地产抵押当前，房地产抵押作为一种简便快捷安全的融资方式，深受借贷各方的欢迎。从住房抵押贷款证券的创造到上市交易，其间与之发生联系的参与方有：抵押贷款的创造者，为发行抵押贷款证券而设立的中介机构(特殊目的机构)，信用强化机构，信用评级机构，证券承销商，金融监管机构，投资机构或投资个人。　一住房抵押贷款简述　　抵押贷款是现代商业银行运用较广的一种贷款方式，指借款人以自己或第三人的财产作抵押而从银行取得的贷款，当借款人不能按期归还贷款时，银行有权处置其抵押财产，并优先受偿，从而保证贷款的收回。抵押贷款包括财产抵押和质权抵押两种。我国商业银行法规定从商业银行贷款必须有抵押。住房抵押贷款是抵押贷款的一种重要形式，中华人民共和国城市房地产管理法第46条指出：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押人有权处理抵押物从而优先受偿。住房抵押贷款就是购房人和商业银行之间的贷款和房地产抵押相结合的一种商业行为，它的表现形式就是住房抵押贷款合同。　　在我国，为了签订住房抵押贷款合同，借款人还被要求满足下列条件：如果贷款本金相对于住宅价值的比率过高，借款人需要购买抵押保险；借款人还必须购买灾害险，以确保住宅的价值；为防止在产权核查过程中其他抵押权被遗漏的风险，借款人还要购买产权保险。　　住房抵押贷款是住房抵押贷款证券的母体，是创立住房抵押贷款证券市场的源头。住房抵押贷款是各种信用控制的源头，其信用控制水平在很多程度上决定了住房抵押贷款证券的信用度。住房抵押贷款与住房抵押贷款证券之间，是一种债务负担的担保关系，意思是指：债券的本金及利息仅来源于个人住房贷款，抵押贷款的违约风险、提前还款风险、利率风险等由借款人承担。住房抵押贷款证券　　20世纪70年代兴起的资产证券化被称为是近30年来世界金融领域最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。它通过向市场发行资产支持?证券（Asset—Banked　Securities，简称ABS），将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，使证券经济从投资领域扩展到消费领域，使商业银行业务与投资银行业务相互融合。证券化成了世界现代经济生活中的普遍现象，它对现代经济产生了巨大影响。　　住房抵押贷款证券化（Mortgage?Backed?Securitization，?MBS），是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构（证券化机构），该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为。?住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。住房货币政策的推行，使住房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。由此形成经济的良性循环，即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。、住房抵押贷款证券化的效应分析 住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面：住房抵押贷款证券化增强了政府实施宏观调控政策的能力,可有效化解金融风险。扩大内需以及重新配置金融资源 首先, 住房抵押贷款证券化是房地产市场金融风险的有效化解手段。 目前的房价受到了人们非理性投机和土地炒作行为的支持, 导致一方面是房地产投资的大量增加,引发投资过热,另一方面是相对于价格上涨的购买力下降。 同时,根据官方公布的数字, 房地产企业的资金来源中三分之二来自于银行的贷款,这样的格局有可能形成房地产市场泡沫,也对金融稳定造成威胁。目前,整笔贷款的市场很不发达, 但又没有其他可有效分摊房地产市场金融风险的金融工具, 住房抵押贷款证券化为住房抵押贷款提供了一个流动性很强的二级市场, 可以有效分散抵押贷款的风险,增强抵押贷款的流动性,维护金融稳定的同时还为中央银行货币政策的传导提供了重要载体。其次,住房抵押贷款证券化可促进住房潜在需求转化为有效需求。从需求看,目前在中国绝大多数城市,房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的十倍以上,工薪阶层对房地产市场的