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广州房产巨头疯狂进军物流地产 ??2005年7月13日 11:30?? 21世纪经济报道 ????几乎是不约而同地，广州房地产巨头们发现了“新大陆”。????????这块“新大陆”就是物流地产。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以迅雷不及掩耳之势四处圈地、迫切要介入这一领域，以期早一步抢占高地。????????他们疯狂进军物流地产的背后又是什么呢？????????廉价圈地潮????????行业的快速增长往往离不开大环境。数据表明，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，目前市场规模超过2万亿元，并且根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速。????????恒大集团一位内部人士告诉记者，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流地产未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流地产的根本区别在于，开发房地产时，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后，不仅要建好市场，还要经营好市场，管理好市场，保持物业的持续增值能力。????????开发商心里有数，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。????????物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流地产商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。????????然而，是什么原因导致地方政府“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商呢？????????赵卓文说，物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。????????花都区一位政府官员告诉记者，如果纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。????????“拿地太便宜了”，富力地产总裁张力在今年北京召开的富力第一季度业绩发布会上流露出对该物流地产项目的兴奋。2004年4月左右，富力在广州花都区圈下1900亩地，该地块位于花东镇，处于航空物流园边缘，同时也具有机场快速路出口的地理优势。据富力内部人士反映，“李思廉很看重这个项目，很想尝试做物流地产”。????????富力地产总裁张力所说的“拿地太便宜了”到底是个什么概念？????????6月24日，本报记者致电花都区花东镇镇政府，一位工作人员告诉记者，花东镇在2004年4月推出了3300亩的指标工业仓储用地，当时富力一口气吃下了1900亩，这3300亩土地价格为10万／亩，当时的3300亩地不到一个月就被抢光了。她说，至于富力怎样把工业用地转为物流用地，她不甚清楚。不过，富力地产拿下的1900亩价格肯定不会比每亩10万的价格高。而据记者了解，花东镇现有土地的地价为18万／亩。也就是说，富力几乎是以现有土地价格的一半拿下了现在用于做物流地产的用地，难怪富力地产总裁张力会说“拿地太便宜了”。????????据负责该项目的富力美好置业罗朱远先生透露，富力这个物流地产项目正在进行前期的招商工作，计划有住宅、酒店、写字楼及物流等业态，富力的这个物流园区将是富力地产今年的主要经营开发项目之一，富力也因此借机进入物流地产领域。尽管由于规划图纸一再易稿，开工时间由今年的5月份再三推迟，但“公司已经计划投入十几个亿”的言论已悄然在内部传开。????????广州恒大集团在东莞麻涌镇的3000亩钢铁物流基地已经动工，记者从麻涌镇镇政府外经贸办了解到，该镇有码头岸线的工业用地价格为8万／亩，不带岸线的为6万／亩，当记者问及工业用地可否转为物流地产用地时，该办一位工作人员隐晦地表示可以过来商量。据了解，恒大集团就是拿下了带岸线的3000亩工业用地。恒大的目的是打造华南最大的物流钢铁深加工基地。从单一到多元，从相关多元到边缘多元，这也是该集团过去一年来最大的变化。????????早在今年3月底，北京珠江华北置业有限公司在北京丰台大红门启动建设一座项目总投资约30亿元、总建筑面积约40万平方米的北京国际轻纺贸易会展中心。而鲜为人知的是，珠江华北置业背后的巨人就是珠江投资。该项目预计于2008年建成。????????合生创展最近也在增城拿下了几千亩地，而在洛溪桥附近的逸景翠园，他们正在规划一个服装城项目。????????转型机遇？????????除了最诱人的廉价土地外，物流地产投资多、租金高、回报稳定的特点也让房