为规范市区国有土地上企业征收补偿行为,维护市区国有土地.doc

　　为规范市区国有土地上企业征收补偿行为，维护市区国有土地上被征收企业的合法权益，引导被征收人科学合理选择补偿方式，满足多元化的补偿与安置需求，盐城市政府于2015年3月31日颁发了《关于市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发〔2015〕40号）（下简称《意见》），文件从颁发之日起施行。 　　一、制定背景 　　近年来，随着城市建设的快速发展，市区范围内被征收企业的数量越来越多，企业征收政策性搬迁所得税以及因征收导致企业与职工解除或终止劳动合同补偿等问题成为制约企业征收的瓶颈和障碍。随着城市房地产市场不断发展，城市房屋征收工作特别是企业征收与市场化补偿与安置需求的矛盾日益突出，为了破解这些征收难题，统一市区范围内征收补偿标准，顺利推进房屋征收工作，在借鉴参考了外地经验做法的基础上，结合我市市区国有土地上房屋征收工作实际，在向社会广泛征求意见并多次组织论证的基础上，形成了《意见》。 　　二、主要内容 　　《意见》共有六个方面，主要包括改变使用性质的房屋价值补偿，设备设施补偿，职工安置补助，契税减免和政策性搬迁所得税补助，装饰装修、附属设施等涉及企业房屋征收与补偿的相关内容，文件还包括选择货币补偿方式一次性补助标准调整的内容。 　　三、主要特点 　　（一）限定了改变使用性质房屋价值补偿的范围。《江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）第十五条规定，被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。在我市的房屋征收配套政策制定过程中，为了更好地保障被征收人的合法利益，对部分特殊情形改变使用性质，并符合相关条件的房屋，除按照省里的规定，给予参照营业用房一定比例的停产停业损失补偿外，对房屋的价值，也参照营业用房市场评估金额的一定比例进行补偿。计算方法为：满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予最高不超过80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。《意见》对特殊情形的房屋进行了限定，仅限于从事商品零售、娱乐服务、餐饮服务和旅馆服务等经营性行为。 　　（二）增加了企业设备设施补偿项目。市区现有的房屋征收政策仅仅规定对特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用通过评估方式确定，没有考虑企业在征收过程中不可移动的或者搬迁后确实无法继续使用的机器设备、设施补偿。《意见》从切实保障被征收企业合法利益的角度出发，增加了这一部分补偿。同时，考虑到市区评估机构专业评估人员的构成现状，以及机器设备、设施的多样性、复杂性，明确经委托专业人员确认后由具有相应资质的评估机构评估，以重置价结合成新的评估方法评估。 　　（三）新增了职工安置补助。根据《劳动合同法》规定，因企业搬迁而导致与劳动者解除或者终止劳动合同的，应该向被解除或者终止劳动合同的劳动者支付经济补偿。补偿标准为按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。为了使这一项补偿具有可操作性，规范补偿行为，《意见》规定，由人社部门对企业提供的档案和社会保险关系转移证明、社保缴纳证明、工资支付凭据等材料进行审核，确定拟补助的职工人数、工资年限和工资标准。凭人社部门出具的书面意见计算职工安置补助费用。 　　（四）明确了政策性搬迁所得税补助。《国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，企业在搬迁过程中所取得的收入应当缴纳企业搬迁所得税，这将在一定程度上加重企业的负担，也给房屋征收工作带来了很大的难度。借鉴外地的做法，结合市区征收企业征收实际，经测算，最终确定由征收补偿资金支付主体从项目征收补偿资金中参照其缴纳所得税35%的标准另行予以奖励性补助。 （五）提高了货币补偿方式的一次性补助标准。《意见》将国有土地上住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的一次性补助标准，由按被征收房屋合法面积每平方米200元调整提高为每平方米600元。从已经实施的征收项目看，相当一部分被征收人选择了货币补偿方式。为了充分体现被征收人合法利益最大化，结合市区实际状况，提高货币补偿方式的一次性补助标准，更有助于引导被征收人依法选择货币补偿方式，主动到房地产市场自主选购适合被征收人需求的普通商品房，从而满足被征收群众多元化的住房消费需求，也能有效地缓解房屋征收活动中出现的安置矛盾。 附件： 《盐城市人民政府关于市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》 盐都区、亭湖区人民政府，市开发区、城南新区管委会，市