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西南财经大学金融学院 居住规划（上） Prefix 从居住规划中看金融理财师需要的技能 附录：一个统计分析的简单例子 年成本法的备注 长期来看： 如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此购房年成本逐渐降低； 如果房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升 短期来看： 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变: 房租是否呈增长趋势 房价是否呈增长趋势 敏感性分析 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做关于机会成本的敏感性分析。 同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价预期下的敏感性分析。 同理，其它因素亦可作敏感性分析来得到更准确的结果。 一个简单的经验规则 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为家庭年收入的5-8倍。 随着国家政策的调整进行相应的调整。 答案 计算过程： 20n，6i，-10× 30%PMT，0FV，PV=34.41万元，34.41/70%=49.2万元，可负担房价不到年收入的五倍。 前提是预先准备49.2 × 30%=14.76万元的首付款。 下期内容 内容：居住规划（下） 阅读资料： 人民日报，居民收入增加是房价上涨的首要原因，2011.4.29 商业研究，基于北京数据的房地产泡沫测度研究，2011 管理世界，我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析，2006 See you next week！ 测算可负担房价—目标精算法 可负担房价＝PMT1 ×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n + FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ） r＝投资报酬率，n＝离购房年数 PMT1=当前年收入×负担比率 A=当前可配置于购房用途的净资产 i＝房贷利率，m＝房贷年数 PMT2＝等额本息年还款额度=FV（y，n，0，-PMT1） y = 收入成长率 目标精算法案例 假定小林年收入为10万元，收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，假设投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为： 自备款储蓄部分＝PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n =30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%) ×(1+8%)5=193,047元 自备款投资部分= FV(r,n,0,A) 5n，8i，-150,000PV，0PMT， FV=220,399元 PMT2=FV (y, n, 0, PMT1) 5n，5i，-30,000PV，0PMT， FV=-38,288元 贷款部分＝PV(i,m,PMT2 ) 20n，6i，-38,288PMT，0FV，PV=439,160元 可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元 可以买大约85万元的房子。 项目 参数 平米数 单价 适合地区 目前年收入 100,000 55 15,500 收入增加比率 5% 57 15,000 可负担购房支出比率 30% 60 14,200 可配置于购房的资产 150,000 65 13,000 投资报酬率 8% 71 12,000 预计几年后购房 5 85 10,000 房贷利率 6% 95 9,000 房贷年数 20 142 6,000 可筹自备款 413,446 170 5,000 年贷款负担能力 38,288 　 　 　 可负担贷款 439,160 　 　 　 可负担房屋总价 852,606 　 　 　 购房区域的选择 注：按各城市的区位均价选择适合购房的区域 城乡新建住宅面积和居民住房情况 年份 城镇新建 住宅面积 农村新建 住宅面积 城市人均住宅 建筑面积 农村人均 住房面积 1985 1.88 7.22 10 14.7 1990 1.73 6.91 13.7 17.8 1995 3.75 6.99 16.3 21 1996 3.95 8.28 17 21.7 1997 4.06 8.06 17.8 22.5 1998 4.76 8 18.7 23.3 1999 5.59 8.34 19.4 24.2 2000 5.49 7.97 20.3 24.8 2001 5.75 7.29 20.8 25.7 2002 5.98 7.42 22.8 26.5 2003 5.5 7.52 23.7 27.2 2004 5.69 6.8 25 27.9 2005 6.61 6.67 26.1 29.7 2006 6.3 6.84 27　 30.7 单位：亿平方米 资料来源：中国统计局网站 * *