土地增值税清算实务操作--中道财税.doc

土地增值税清算操作实务 西安中道财税中心 二○一○年八月 目 录 第一部分 土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念------------------------------------ 二、土地增值税的清算条件----------------------------------- 三、清算时间要求------------------------------------------- 四、土地增值税清算项目的审核鉴证-------------------------- 五、清算审理及审核---------------------------------------- 第二部分　土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理------------------------------ 二、土地增值税清算单位的确定----------------------------- 三、项目清算应关注因素----------------------------------- 四、清算资料的收集--------------------------------------- 第三部分 转让收入的确认 一、转让房地产取得的收入-------------------------------- 二、视同销售收入的确认---------------- 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题---- 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题--------------------------------------------------------- 五、收入确定需关注的问题---------------------------------- 六、收入确认的审核要点----------------------------------- 第四部分 扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例 第五部分 土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算---------------------------------- 二、分期开发项目的计算------------------------------------ 三、清算后再转让房地产的处理------------------------------ 第六部分 土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征-------------------------------------- 二、土地增值税核定征收----------------------------------- 第七部分 土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分 土地增值税的税收优惠 一、建造普通标准住宅的税收优惠---------------------------- 二、国家征用收回的房地产税收优惠------------------------- 三、个人销售住房税收优惠--------------------------------- 四、廉租房和经济适应住房税收优惠-------------------------- 五、资产公司转让房地产税收优惠---------------------------- 六、清偿债务税收优惠------------------------------------- 七、转让旧房税收优惠------------------------------------- 八、以房地产进行投资或联营税收优惠---------------------- 九、关于合作建房的税收优惠------------------------------- 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题-------------------- 十一、关于个人互换住房的征免税问题------------------------ 第一部分 土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条