景瑞曦城招商方案.docVIP

景瑞曦城16#17#商铺招商实施方案 上海富旭基商业投资管理有限公司 2010-11-22 产品的阐述 景瑞曦城坐落于钟楼开发区内。紧邻青枫公园，北至香樟路，南至合欢路，西临玫瑰路，东临茶花路。其中17#产品处于规划中的玫瑰风情街（商业步行街）中心位置，位于玫瑰街与香樟路的交汇处。16#产品位于香樟路，东侧为青枫公园西出口，结构为一层与二层连体，也可形成独立两个单元。 1、17#产品的概述 每层面积2500-3000平方米，负一至地面三层，总面积9861.57平方米 2、16#招商产品概述 一层、二层总面积800平方米，一层约200平方米，二层约600平方米 招商指标 目前项目周边商业是只有商铺，没有商家的零起步状态。同时通过我们近一个月来对零售商家的排摸工作，商家对此地的认同性较差，尤其是近期2到3年内，到此地经营的意向很小，这对我们的招商工作带来很大的困难。面对目前的现状，我们富旭基采用了“远期价值股”理念，启动招商工作，我们有信心运用专业知识和丰富的商家资源，争取本次招商工作完成5000平方米的招商指标。 业态定位 根据项目周边的现状及景瑞产品结构，本次商业项目定位为超常规社区中心 “景瑞玫瑰风情街” 主要体现： 社区超市、教育培训、娱乐、家居用品、餐饮、休闲、生活配套设施等，具体如下; 业态类别 配置区域 面积 估价(元/天/平方米) 备注 社区超市 17#负一正一 约5000 m2 0.5 明都、新怡华、常州华联、苏果等超市 生活配套 二层 约1000 m2 0.4 大型酒店 娱乐休闲 二层 约1000 m2 0.5 茶餐厅：蓝牙茶吧、春晖茶馆、港丽茶餐厅等；健身房/SPA/美容院：莫泰、千姿纤体美容SPA、飞扬健身中心等 娱乐休闲 三层 约1000 m2 0.5 范斯特台球棋牌茗茶俱乐部 教育培训 顶层 约1000 m2 0.4 英培尔国际英语、南艺利舞培训中心 特色餐饮 16# 约800 m2 0.6 大型餐饮或国际知名品牌：塘桥老哥、金玉满堂酒店、七欣天餐饮、苗香居香辣虾、银牌火锅美食等 招商策略 招商总策略：“远期价值股”理念 招商次策略： 业态各异策略：商家功能和形式的不同，形成同业差异、异种业态互补。 互动交叉策略：主力店招商在先、散户在后，局部阶段工作交叉互动。 三区域启动策略：根据招商阶段锁定商家的特点，要在上海、常州、南京 三个区域展开招商活动； 3、招商形式 定向招商： 针对主力店、品牌店、行业大户一对一上门洽谈； 主力店优先：严格控制进场次序，店铺位置安排以核心主力店、次主力店、 品牌专卖店优先为招商原则； 立体招商：本地商户采用拉网地毯式招商，利用社会资源关系，同时适当 广告宣传等方式吸引散户主动进场； 五、租金水平与业态规划 1、租金方案思路 市场租金调研由特定商场案例分析+特定商户成交案例分析组成，其调查结果作为项目租金方案建议的参考依据。 2、租金调研方式和内容 租金调研方式以走访为主，考察的目标商场、商业街有：武进购物中心、天宁区南大街、和景花园、距本案三公里内商铺。 考察的主要侧重点有: 经营规模 每层业态组合 每层商场平面布局 招商条件及物业要求 各业态商户租赁成交条件 初步设定的目标业态为： 超市 大型家居用品专门店 大型中式酒楼 特色餐饮 美容院及健身中心 音像、书店 教育机构 银行 药房 3、调研结论分析 各行业商户承租水平及承租面积基本规律： 大型主力店往往承租面积较大，但承租水平较低，相关的业态有：美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院等。 零售商铺能承租水平较高，但是承租面积较小，相关的业态有：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信等。 次主力店在承租水平和承租面积上都处于居中水平，相关的业态有：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心等。 4、特殊案例 案例：奔牛罗溪镇机场路——新怡华 大型超市－－带动人气、炒热地皮 特征分析： 楼层 地面一层 承租面积 在5,000平方米左右 单位租金 低于一毛/天/平方米 案例：武进购物中心——二楼及三楼 娱乐中心、美食广场、电影院 特征分析 楼层 购物中心最高层或贯通商场的较高楼层 承租面积 一般至少在1000平方米以上 单位租金 一般在0.3元/天/平方米—0.5元/天/平方米之间 案例：本案三公里以内沿街商铺 特征分析 楼层 沿街一层门面房 承租面积 一般在40—100平方米不等 单位租金 一般在0.4元/天/平方米—0.6元/天/平方米之间 根据以上走访常州市场商铺租赁情况，所以初步建议景瑞曦城商铺主