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不动产统一登记的整体性与差异性研究 ■余 倩 胡细英 江西师范大学城市建设学院 摘 要：不动产统一登记为物权法中的重要制度，是物权公示手段。2013年 11月20日，国务院决定整合不动产登记职责、建立 不动产统一登记制度。本文对不动产统一登记的整体性与差异性进行了研究，以及不动产登记整体性与差异性两者的辩证关系。对 不动产统一登记提出了一些建议，从而使不动产登记制度得到进一步的完善。 关键词：不动产登记；整体性：差异性 一 、 问题的提出 成本，并且保证取得权利的安全。 2007年颁布的 《中华人民共和国物权法》中第 l0条确定我 这种实质上的统一 比形式上的统一意义更为重大，主要体 国要实行不动产统一登记制度之后 ，并未出台具体的登记办法 ， 现在 以下几个方面：一是强化了物权公示的功能。登记是一种物 登记程序、登记审查方面等问题还是没有得到相应的解决。2014 权设立和变动的公示方法，它的首要意义在于物权公示 ，登记作 年 1月全国国土资源工作会议中提出，要加快组建不动产登记 为物权公示的方法将对权利人物权具有保障功能，实施后使相 局，抓紧研究出台不动产登记条例，为全面展开不动产统一登记 关权利人的合法权益得到更好的保护。不动产统一登记能够明 提供法律依据。而且，2014年发布的 《中国编办关于整合不动产 确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益，强 登记职责的通知》中指出会同有关部门起草不动产统一登记的 化了物权公示的功能。二是提高不动产交易效率，方便当事人办 法律法规草案。另外，不动产统一登记的实践正处在摸索阶段。 理与查询。实施了不动产统一登记制度后，将 由统一的登记机关 由全国范围来看 ，我国一些地方已经对不动产统一登记制度进 进行不动产登记。统一了登记程序能够减少成本，节约社会资源， 行了一定的研究并在其范围内进行了一些尝试。据资料统计 ，厦 方便工作人员办理登记 ，同时也提高了权利人办理登记的积极 门、天津、重庆等地方政府颁布了一系列以统一不动产登记机关 、 性。同时有利于统一调配现有的登记信息，各部门问合理的分配 房地统一登记为主要内容的地方性法规、规章和办法，在本行政 任务 ，明确责任，既消除了一定的竞争又加强了交流与合作功能。 区域内研究不动产统一登记制度的构建。江苏也正按既定步骤 便于登记机关的工作 ，提高不动产交易效率也方便了当事人。以 实施。2013年底，江苏省人大常委会公布了2013年 一2017年立 往的分散登记制度容易给当事人办理登记事项造成一定的麻烦， 法规划项 目，其中将 《江苏省不动产统一登记条例》列入了调研 而且又增加成本。建立不动产统一登记制度将能在一定程度上 项 目。这些都为构建不动产统一登记制度提供了宝贵的经验。我 改善这一系列问题。三是维护不动产交易安全 ，规范交易秩序。 国的不动产登记机构繁杂，各个领域对不动产统一登记的争议 通过不动产统一制度来维护房地产交易秩序 ，利于房地产市场 也很多，正是由于我国不动产登记的多样性与复杂性，不能简单 的繁荣。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。 地将其一概而论进行统一，因此更应该注重整体性与差异性的 三、不动产登记的差异性 把握，落到实处地做好不动产统一登记工作。 不动产是指土地和土地上的定着物，而土地分为农用地 、 二、不动产统一登记的整体性 建设用地和未利用地。由此可见不动产的种类及其复杂、繁多， 各要素间的相互联系体现了不动产统一登记的整体性。统 那么不动产登记审查也是会存在一定差异，在登记审查中难以 一 立法、统一机构、统一程序、统一权属，环环相扣，相互联系。 统一。 不少学者认为实现不动产统一登记的关键在于设立统一的 不动产登记的差异性还体现在不动产登记机构的繁杂中。 登记机构。关于不动产统一登记机构如何设置，基本上有两种观 我国现行法对不动产物权登记拥有职权的机关就有国土管理机 点：一种是可以由法院下设专 门的登记机构来承担不动产统一 关、房产管理机关、矿产管理机关、农业管理机关 、水行政机关 、 登记的工作 ；另一种是以现行的某个不动产登记行政部门为核 渔政管理机关和林业管理机关