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小城镇商业房地产融资现状及趋势研究 谢国宏 王蕾 俞东红 陈立福 唐艳娟 [摘要]随着我国商业地产市场的发展壮大,小城镇商业地产也得到不断发展,但小城镇商业地产融资渠道僵化、单一,客观上成为其发展的瓶颈。本文通过市场调查,深入分析小城镇商业房地产融资现状,对其融资未来发展趋势进行研究,为小城镇商业房地产融资寻求出路。 商业地产是指用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的地产形式。对小城镇而言,其商业地产的发展与国内发达地区还存在一定差距,其基本形式大致相当,只是细节上存在一些差异。小城镇商业地产形式单一,以中小型商业地产为主。因为是新形式,因为是初级阶段,所以小城镇商业地产融资无论从形式还是内容上,都显得极为简单,也具有很大发展空间。本文根据融资背景及分布特点,选择紧邻大城市和远离大城市同时又显得较独立的两种较典型的小城镇进行市场调查,分析目前小城镇商业地产融资现状及趋势。 1、小城镇商业地产融资现状 1.1小城镇商业地产处于初期阶段,规模不大 小城镇商业地产尚处于起步阶段,大都在50～200平米之间,且以租赁经营为主(见图1)。 1.2小城镇商业地产开发资金以自有资金为主,融资渠道狭窄 小城镇商业地产开发大多依赖于自有资金(见图2), 利用银行贷款的不多,其他融资方式占的比例就更少。发达城市虽看好利用基金等 直接融资手段,但小城镇商业地产尚无政策支持,同时受经营特点、区域经济、规模效益、预期收益及当地政府的中观调控制约等,很难适应遍布各地投资者的金融服务需要,融资效果也不理想,故直接融资几乎不存在。 1.3小城镇商业地产运营资金以自有资金为主,运营方式单一 小城镇商业地产运营资金也以自有资金为主,运营方式单一、资金短缺(见图3、4)。绝大多数属于脱离资本市场参与的“体内”循环模式。这种融资状态与欧美商业房地产业的融资形态相比,差距巨大。究其原因,在于小城镇商业地产发展缓慢,未形成统一的行业认识,缺乏与银行等信贷机构必要的沟通和联系,满足于一种自给自足的自循环状态中,发展模式陈旧,且大多数人仍无改变的意向。因而,小城镇商业地产融资渠道多样化的需求很迫切。 1.4资金筹集思路窄,政策法规欠保障 目前小城镇商业地产融资中遇到的问题较严峻(见图6、7),金融政策对小城镇商业地产的促进作用不乐观。小城镇商业地产要健康发展,就要当地政府出台合理政策,从土地开发到金融循环,在法律监督到金融创新等一系列手段上下大力气,营造健康发展的相关环境。 1.5投资者普遍谨慎,对风险过于敏感并盲目规避投资者普遍对各融资方式的风险较敏感(见图5),但对风险进行规避的认识却显得模糊,对新融资方式不易接受,更不必说试用。其他比重过大,说明国内小城镇商业地产对上市以及典当的认识还处于朦胧阶段,这与小城镇自身的经济发展状况和消费水平密切相关。 1.6打破自有资金对融资市场的垄断呼声渐强 目前风险过度集中在自有资金上时,投资者非常愿意将风险分散开来。目前小城镇商业地产的融资市场上,打破自有资金的垄断是投资者的心声,也是分散风险的重要手段(见图8)。 1.7小城镇商业地产发展迅速,势态看好 近几年来,小城镇商业地产逐渐成为市场的热点话题,受到当地政府和市场的极大关注,而且国际、国内机构投资在商业房地产上的资金近年来也在持续增加,小城镇商业地产的发展顺应了城市社会经济发展的需要,是商业竞争及其格局调整的必然。同时住宅业经过多年的发展,暴利时代已经结束,而商业地产由于兴起的时间较短,利润空间较大,无疑是一种凸现的商机,而且居民消费能力的增加给商业地产的发展带来了良好的机遇。 2、小城镇商业地产融资趋势研究 小城镇商业地产融资现存问题是制约其快速发展的关键所在。因此,加强金融创新,拓宽融资渠道,将间接融资与直接融资有机结合,是解决小城镇商业地产融资难的必由之路。 2.1银行贷款是小城镇商业地产融资的短期战术需要 随着区域经济的快速发展,小城镇商业地产投资者必然会为了扩大经营规模及经济利益寻求新的融资方式。尽管我国房地产政策对银行贷款进行了诸多限制,但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业务,加上当前其他融资渠道各有局限,银行贷款将会成为小城镇商业地产短期的融资主流。应建立以银行贷款为主的多元化融资模式,在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。 2.2融资渠道多元化是控制小城镇商业地产融资风险的手段 较理想的商业房地产融资体系是这样的:前期开发所需的资金主要是自有的,或是通过权益融资获得的;中期资金则通过混和型信托基金、债券及少量的银行贷款等途径获得;在后期销售过程中,销售款和租赁款迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。于是,金融业与商业地产业都实现了投融资渠道的多元化,这种体系具有一种自我调节和平衡机制,商业房地产业不会因为银行信贷政策的调